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An gewissen Lagen im Kanton Zürich
steigen die Preise derzeit im zweistelligen
Prozentbereich. Wer heute eine Liegenschaft
kauft, tut dies deshalb oft mit einem
mulmigen Gefühl im Bauch. Mit einer so
genannten Index-Hypothek möchte die
Zürcher Kantonalbank die Immobilienbesitzer
neu gegen mögliche Wertverluste
absichern.
Immer mehr Banken bieten nebst
Hypotheken Zusatzprodukte an, die Versicherungscharakter
haben. So sind zum
Beispiel seit Längerem so genannte Zinsoptionen
auf dem Markt, mit welchen sich
der Hypothekarnehmer gegen steigende
Zinsen schützen kann, ohne die Nachteile
einer klassischen Festhypothek in
Kauf nehmen zu müssen. Auch Versicherungen
gegen Tod oder Invalidität sind
bereits seit einiger Zeit bei vielen Instituten
zu haben. |
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Die ZKB geht neue Wege
Die ZKB geht nun einen Schritt weiter,
indem sie ihren Kunden in Kombination
mit einer 5-jährigen Festhypothek ermöglicht,
das Wohneigentum vor einer eventuellen
Wertverminderung zu schützen. Als
Basis dient der Zürcher Wohneigentumsindex
der ZKB (ZWEX See/Regio), welcher
die Preisentwicklung im Kanton Zürich
abbildet. Wenn sich dieser Index zwischen
Abschluss der 5-jährigen Festhypothek
und Verfall derselben negativ verändert,
erhält der Hypothekarnehmer den Differenzbetrag
auf seiner Hypothek gutgeschrieben.
Im umgekehrten Fall geht der
Hypothekarnehmer leer aus. Steuerlich
wird die ZKB-Index-Hypothek wie eine
konventionelle Option behandelt. Die
Prämie kann nicht vom steuerbaren Einkommen
abgezogen werden, dafür ist
eine allfällige Gutschrift aus der Option
steuerfrei. |
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Vor- und Nachteile
In einem teilweise überhitzten Immobilienmarkt
ist eine solche Absicherung
sicherlich eine interessante Möglichkeit, sich vor den Gefahren eines Preisrückgangs
zu schützen. Allerdings wird nicht
die eigene Immobilie gegen einen Preisrückgang
versichert, sondern die allgemeine
Preisentwicklung in der Region. Auch
für den Kreditgeber könnte eine solche
Option das Ausfallrisiko reduzieren. Man
darf deshalb gespannt sein, ob die ZKB bei
sehr hohen Belehnungen künftig den
Abschluss einer solchen Option vorschreibt
und sie somit als bankkurrante Deckung
anerkennt. Ob die jährliche Prämie von 0,5
bis 0,6 Prozent günstig oder teuer ist, kann
mangels Konkurrenzangeboten noch nicht
beurteilt werden. Auf jeden Fall müssen
die Immobilienpreise in fünf Jahren um
mehr als 2,5 bzw. 3,0 Prozentpunkte
gesunken sein, damit sich der Abschluss
der Option gelohnt hat (siehe Kasten).
Störend ist die ausnahmslose Bindung an
die 5-jährige Festhypothek. Denn diese
Laufzeit gehörte in den vergangenen 20
Jahren zu den teuersten Hypothekarmodellen
überhaupt. |
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Fazit
Wer damit rechnet, dass die Immobilienpreise
in fünf Jahren tiefer sind als
heute, dürfte mit dem neuen Angebot
der ZKB deutlich ruhiger schlafen, dafür
zahlt er rund 0,5 Prozent mehr Zins im
Jahr. |
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