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Wird im Zusammenhang mit dem Abschluss eines Hauswartvertrages
eine Dienstwohnung überlassen, so sind für die Wohnung
die Bestimmungen über das Mietrecht massgebend. |
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Ein Ehepaar hat 1976 für die Betreuung
von Liegenschaften einen Hauswartvertrag
mit einer Immobilienverwaltungsfirma abgeschlossen.
Im Zusammenhang mit dieser
Tätigkeit wurde dem Ehepaar eine Dienstwohnung
überlassen. Nachdem bereits 1993 seine
Ehefrau arbeitsunfähig wurde, hat der Ehemann
aus gesundheitlichen Gründen die
Tätigkeit als Hauswart auf Ende Oktober 2001
aufgegeben. Da sie mit der Verwaltung übereingekommen
waren, dass sie weiterhin die
Wohnung mieten können, wurde nur für
die von ihnen bereits benutzte Wohnung ein
Mietvertrag erstellt. Der Mietzins wurde
mittels Formular vom 8. August 2001 ab
1. November 2001 von jährlich Fr. 10 872.–
auf Fr. 15 600.– erhöht. Am 24. Oktober 2001
gelangte das Ehepaar an die Schlichtungsbehörde
und verlangte eine Herabsetzung des
Anfangsmietzinses.
Nachdem keine Einigung vor der Schlichtungsbehörde
erzielt werden konnte, wurde
vom Mietgericht auf den Antrag der Ehegatten
eingetreten. Auf Berufung der Beklagten
hin hob das Appellationsgericht den erstinstanzlichen
Entscheid auf. Daraufhin gelangte
das Ehepaar mit eidgenössischer Berufung ans
Bundesgericht.
Zunächst äusserte sich das Bundesgericht
zur rechtlichen Qualifikation des im Jahre
1976 abgeschlossenen Vertrages zwischen
den beiden Parteien. Dabei handelt es sich
nach Meinung des Bundesgerichts um einen
gemischten Vertrag, der neben arbeitsvertraglichen
Elementen auch mietvertragliche Elemente
enthält. Demnach ist mit Abschluss des
Vertrages 1976 auch ein Mietvertrag zu Stande
gekommen. Mit Beendigung der Arbeitstätigkeit
bestand weiterhin ein Mietverhältnis,
sodass mit Ausstellung eines Vertrages, der
sich nur auf das Mietobjekt beschränkt, kein
neues Mietverhältnis entstanden ist. Entgegen
der Behauptung des Ehepaares ist das Bundesgericht
dieser Meinung gefolgt und hat somit
beschlossen, dass durch die Ausstellung eines
neuen Mietvertrages über die seit 25 Jahren
bewohnte Wohnung kein neues Mietverhältnis
entstanden ist. Deshalb unterliegt die
Anfang August angezeigte Mietzinserhöhung
der Bestimmung von Art. 270b Abs. 1 OR und
nicht der Anfechtung eines Anfangsmietzinses
gemäss Art. 270 Abs. 1 OR.
Gemäss Art. 270b Abs. 1 OR hat der Mieter
die Möglichkeit, die Mietzinserhöhung
innert 30 Tagen anzufechten. Die Anfang
August 2001 versendete Mietzinserhöhung
wurde vom Ehepaar aber erst am 24. Oktober
2001 und somit nicht in der gesetzlichen Frist
angefochten, sodass diese Anfechtung verspätet
erfolgte. Da auch die Verwaltung bei
der Mitteilung der Mietzinserhöhung die
gesetzliche Frist von 3 Monaten und 10 Tagen
nicht beachtete, entschied das Bundesgericht,
dass die Mietzinserhöhung auf den nächsten
gesetzlichen Termin (im vorliegenden Fall
Ende Januar 2002) erhöht werden kann. |
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