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Der Schuldbrief
Teil 1: Ein Buch mit sieben Siegeln?
* Tiziano Winiger |
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Wie wird ein Schuldbrief errichtet oder
erhöht?
Wenn ein Darlehensgeber einem
Darlehensnehmer ein Darlehen verspricht
(so für einen Hauskauf oder eine Renovation),
so kann zur Sicherheit dieses Darlehens
die Errichtung eines Schuldbriefes auf
dem Grundstück des Darlehensnehmers
vereinbart werden. Diese Errichtung des
Pfandes erfolgt in zwei Stufen:
Vorab ist ein öffentlich zu beurkundender
Pfandvertrag abzuschliessen. Dieser
Vertrag wird meistens durch den
Darlehensgeber erstellt und dem Notariat
zugestellt, mit dem Ersuchen um
Prüfung und Terminvereinbarung mit dem
Schuldner und Grundeigentümer. Die
öffentliche Beurkundung findet daraufhin
bei dem für das betreffende Grundstück
zuständigen Notariat statt. Dazu
ist der Pass oder die Identitätskarte mitzubringen.
Nach der Beurkundung hat der Grundeigentümer
dem Grundbuchamt die schriftliche
Grundbuchanmeldung auf Eintragung
des Grundpfandrechtes abzugeben. Im
Kanton Zürich sind das Notariat und das
Grundbuchamt in derselben Amtsstelle vereinigt.
Das Grundbuchamt sendet der Bank
daraufhin eine Bestätigung (Interimszeugnis
genannt) über die erfolgte Grundbuchanmeldung
der Schuldbrieferrichtung.
Gestützt auf dieses Interimszeugnis gibt
der Darlehensgeber in der Regel den
Darlehensbetrag frei. Zu einem späteren
Zeitpunkt wird dann der Schuldbrief durch
das Grundbuchamt ausgefertigt und dem
Darlehensgeber zugestellt.
Bei der Schuldbrieferhöhung ist der
Ablauf gleich wie bei der Errichtung. Hier
steht am Anfang im typischen Fall die
Erhöhung eines grundpfandgesicherten
Darlehens.
Interessant ist, dass der Kanton Zürich
von den Möglichkeiten gestützt auf Art.
843 ZGB, eine amtliche Schätzung vorzuschreiben
und eine Belastungsgrenze vorzusehen,
keinen Gebrauch gemacht hat. |
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Was gehört in den Pfandvertrag?
Bei der Schuldbrieferrichtung/-erhöhung
muss der Pfandvertrag öffentlich beurkundet
werden, wobei folgende Punkte notwendig
beurkundet werden müssen: |
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Schuldner und Pfandeigentümer (in der
Regel dieselbe Person, wobei aber
gestützt auf Art. 845 Abs. 1 ZGB das
verpfändete Grundstück auch nicht im
Eigentum des Schuldners stehen kann
wie beim Drittpfandverhältnis, |
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Gläubiger,
– Pfandobjekt,
– Pfandstelle,
– Verpflichtung, einen Inhaber- oder einen
Namensschuldbrief zu errichten und
dem Gläubiger auszuhändigen,
– Schuldbekenntnis über den Schuldbriefbetrag
(vgl. «grundpfandgesicherte Forderung»),
– Normalerweise auch Zins- und Zahlungsbestimmungen,
das heisst Vereinbarungen
über die Zinspflicht und Rückzahlung
(Kündigung). Zudem wird meist |
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Pfandobjekt, |
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Pfandstelle, |
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Verpflichtung, einen Inhaber- oder einen
Namensschuldbrief zu errichten und
dem Gläubiger auszuhändigen, |
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Schuldbekenntnis über den Schuldbriefbetrag
(vgl. «grundpfand- gesicherte Forderung
»), |
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Normalerweise auch Zins- und Zahlungsbestimmungen,
das heisst Vereinbarungen
über die Zinspflicht und Rückzahlung
(Kündigung). Zudem wird meist ein ins Grundbuch einzutragender Maximalzinsfuss
vereinbart. (vgl. «grundpfandgesicherte
Forderung»), |
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ein allfälliges Nachrückungsrecht. |
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Was wird durch den Schuldbrief
abgesichert?
Das Grundpfandrecht bietet dem Gläubiger
Sicherheit für die Kapitalforderung, die
Kosten der Betreibung und die Verzugszinse,
drei zur Zeit der Konkurseröffnung oder des
Pfandverwertungsbegehrens verfallene Jahreszinse
und den seit dem letzten Zinstag laufenden
Zins.
Beim Schuldbrief ist die vereinbarte Kapitalforderung
im Grundbuch und auf dem
Schuldbrief selber angegeben, wobei die
effektive Kapitalforderung jedoch auch tiefer
sein kann, insbesondere bei nicht nachgeführten
Teilrückzahlungen durch den Schuldner.
Fast immer wird auch ein Zins- oder Maximalzinsfuss
im Grundbuch und im Schuldbrief
eingetragen. Die effektive Zinspflicht wird
meist in einem separaten Vertrag geregelt, der
nicht Bestandteil von Schuldbrief oder Grundbuchakten
ist.
Bei der «Sicherungsübereignung» und
beim «Faustpfandrecht an Schuldbriefen»
werden die gesamten effektiven Schuldverhältnisse
vollumfänglich in separaten Verträgen
geregelt.
Die Zinspflicht kann innerhalb der gegen
Missbräuche im Zinswesen aufgestellten
Schranken (für den Kanton Zürich maximal
15%, vgl. § 213 EG zum ZGB) in beliebiger
Weise festgesetzt werden.
Der ursprünglich vereinbarte, pfandgesicherte
Zins darf nicht zum Nachteil nachgehender
Grundpfandgläubiger über 5% erhöht
werden. Um nicht bei jeder Zinsänderung die
Zustimmung der nachgehenden Grundpfandgläubiger
einholen zu müssen, wird oft ein
Maximalzinsfuss im Grundbuch eingetragen,
der nicht mit dem effektiv geschuldeten Zins
übereinstimmen muss. Die Erhöhung des im
Grundbuch eingetragenen Zins- oder Maximalzinsfusses
bedarf der Form der öffentlichen
Beurkundung.
Forderungen, für die ein Grundpfand eingetragen
ist, unterliegen keiner Verjährung. |
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Was geschieht mit dem abbezahlten Schuldbrief?
Der Gläubiger hat dem Schuldner auf sein
Verlangen hin abbezahlte Schuldbriefe zurückzugeben.
Bei Namensschuldbriefen muss
die Übertragung auf den Schuldner auf dem
Schuldbrief vermerkt werden (Indossament).
Der Schuldner bzw. Pfandeigentümer hat
die Wahl, diesen abbezahlten Schuldbrief
dem Grundbuchamt zur Löschung einzureichen
oder ihn an einem sicheren Ort zu
verwahren. Bei einer erneuten Kreditaufnahme
können durch die Wiederverwendung
des abbezahlten Schuldbriefes Gebühren
gespart werden. Wird aber der abbezahlte
Schuldbrief vermisst, so ist ein aufwendiges
und ziemlich kostspieliges Kraftloserklärungsverfahren
durchzuführen.
Bei teilweiser Abzahlung des Schuldbriefes
besteht die Möglichkeit, die entsprechende
Reduktion im Grundbuch und auf dem
Schuldbrief nachführen zu lassen. Erfolgt
keine solche Reduktion, besteht – gleich wie
bei abbezahlten Schuldbriefen – theoretisch
die Gefahr, dass der Gläubiger die im Schuldbrief
verbriefte Forderung an einen gutgläubigen
Dritten veräussert. Diesem gutgläubigen
Dritten könnten bereits geleistete Zahlungen
nicht entgegengehalten werden. |
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Wie funktioniert die Sicherungsübereignung
von Schuldbriefen?
Bei der Sicherungsübereignung überträgt
der Schuldner (oder ein Dritter) dem Gläubiger
zur Sicherung einer Forderung das Eigentum am Schuldbrief. Dies mit der Absprache,
dass der Gläubiger den Titel nur ihm Rahmen
des vereinbarten Sicherungszwecks verwendet
und ihn bei Erlöschen der Forderung wieder
an den Schuldner zurücküberträgt.
Ist die gesicherte Forderung fällig und wird
der Gläubiger nicht befriedigt, so kann er: die
Verwertung des Grundstückes mittels Betreibung
auf Grundpfandverwertung veranlassen
und den Erlös zur Deckung der sichergestellten
Forderungen verwenden oder nur den
Schuldbrief als solchen verwerten und ebenfalls
den Erlös zur Deckung seiner Forderung
verwenden.
Für den Gläubiger besteht der Vorteil
der Sicherungsübereignung gegenüber dem
«normalen» Grundpfandrecht unter anderem
darin, dass das Grundstück als Sicherheit für
mehrere Forderungen dienen kann. |
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Was ist ein Faustpfandrecht an einem
Schuldbrief?
Zur Bestellung eines Pfandrechtes an einer
beweglichen Sache ist Besitzesübertragung in
Verbindung mit dem Abschluss eines Pfandvertrages
notwendig.Als«bewegliche Sachen»
gelten auch Wertpapiere, wie es Schuldbriefe
sind. Somit kann ein Schuldbrief durch Abschluss
eines (in der Regel schriftlichen) Pfandvertrages
verbunden mit einer Besitzesübertragung
als Faustpfand zur Sicherung einer oder
mehrerer Forderungen übergeben werden.
Das Pfandrecht erstreckt sich auch auf
Hypothekarzinsen, welche gemäss verpfändetem
Schuldbrief geltend gemacht werden
können. Wenn es nicht anders vereinbart ist,
ist jedoch nur der laufende Anspruch mitverpfändet,
und der Gläubiger hat keinen
Anspruch auf die verfallenen Leistungen (Art.
904 ZGB).
Im Falle der Nichtbefriedigung der fälligen
Forderung wird zunächst nur der Schuldbrief
verwertet (Art. 41 und 151 ff. SchKG). Der
Erwerber des Titels wird nun zum Gläubiger
der verbrieften grundpfandgesicherten Forderung
(vgl. aber Art. 156 Abs. 2 SchKG). In
einer folgenden Pfandverwertung wird daher
das Grundstück als solches verwertet.
Für den Gläubiger besteht der Vorteil
gegenüber dem «normalen» Grundpfandrecht
darin, dass er den Schuldbrief als Sicherheit
für mehrere Forderungen (auch aus
gänzlich verschiedenen Rechtsverhältnissen)
verwenden kann.
Bei landwirtschaftlichen Grundstücken
sind spezielle Bestimmungen zu beachten
(Art. 73 Abs. 2 lit. b BGBB).
Weitere nützliche Informationen zu diesem
Thema finden Sie im Internet unter:
www.bezirksgerichte-zh.ch |
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* lic. iur., HEV Zürich |
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