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Die Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer haftet als
solche für Verbindlichkeiten, die sie in ihrem Namen gegenüber
Dritten eingeht. Im internen Verhältnis sind die Verbindlichkeiten
gemäss dem Verteilschlüssel der Stockwerkeigentümergemeinschaft
zu verteilen. |
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Haftung im Aussenverhältnis
Die Gemeinschaft haftet gegenüber
Dritten als Gesamtheit für die Erfüllung
von Verbindlichkeiten, die sie in eigenem
Namen eingeht. Solche Verbindlichkeiten
sind beispielsweise der Hauswartlohn, das
Verwaltungshonorar, Prämienzahlungen
für Versicherungen, welche Gemeinschaftsrisiken
abdecken, Heizöl, Allgemeinstrom
etc. Diese Kosten sind von der
Gemeinschaft zu übernehmen. Der Gläubiger
muss sich nicht darum kümmern, ob
die einzelnen Stockwerkeigentümer ihren
Kostenanteil bezahlt haben. Er kann die
Gemeinschaft als Ganzes betreiben. Handwerker,
die im Auftrag der Gemeinschaft
Arbeiten an gemeinsamen Teilen ausführten,
können gegenüber dieser sogar die
Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts
geltend machen. Für Bauarbeiten
hingegen, die im Auftrag eines einzelnen
Stockwerkeigentümers innerhalb dessen
Sonderrechtseinheit ausgeführt werden,
haftet dagegen nur der Stockwerkeigentümer,
auch hier allenfalls mit einem Bauhandwerkerpfand. |
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Haftung im Innenverhältnis
Jeder einzelne Stockwerkeigentümer
hat die Pflicht, für die Kosten und Lasten
des gemeinschaftlichen Eigentums anteilsmässig
aufzukommen. Dabei ist derjenige
Eigentümer haftbar, der im Zeitpunkt
der definitiven Abrechnung im Grundbuch
als Eigentümer eingetragen ist, selbst
wenn die Stockwerkeigentumseinheit vermietet
ist.
Gehört eine Stockwerkeigentumseinheit
mehreren Personen, so richtet sich
deren Haftung nach dem Innenverhältnis.
Daher haften Gesamteigentümer
(z.B. Erbengemeinschaft) solidarisch, Miteigentümer
dagegen nur ihrem Miteigentumsanteil
entsprechend.
Damit aber der Verwalter nun im Einzelfall
nicht aufwendige Nachforschungen
nach der rechtlichen Konstellation des
Innenverhältnisses und den damit verbundenen
Haftungsfolgen zu treffen hat,
besteht die Möglichkeit, im Reglement
eine generelle Solidarhaftung von Personenmehrheiten
einer Stockwerkeigentumseinheit
einzuführen.
Eine solidarische Haftung untereinander
sieht das Gesetz nicht vor. Daher haftet der
einzelne Stockwerkeigentümer lediglich im
Ausmass seiner Wertquote. So darf der Verwalter
also beim Eigentümer A ausstehende
Beiträge nicht einfach beim Eigentümer B
oder C eintreiben. Um solche Ausfälle einbringen zu können, stehen der Stockwerkeigentümergemeinschaft
zwei Sicherungsmittel
zur Verfügung: |
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| 1. |
Das Retentionsrecht für bewegliche
Sachen in der betreffenden Stockwerkeinheit. |
| 2. |
Das (Grund-)Pfandrecht, mit welchem
Ausstände grunddienstbarkeitsrechtlich
gesichert werden können. |
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Beitragshaftung bei Handänderungen
Diese Frage ist im Gesetz nicht beantwortet.
Die Lehre geht davon aus, dass
diejenige Person für die Beiträge aufkommen
muss, die im Zeitpunkt der Abrechnung
oder Rechnungsstellung und damit
der definitiven Festsetzung der Beitragshöhe
der einzelnen Eigentümer im Grundbuch
als Eigentümer eingetragen ist. Keine
Rolle spielt dabei der Zeitpunkt, in dem die
Kosten tatsächlich angefallen sind, oder
der Zeitpunkt, in dem die Beschlussfassung
über die Ausgabe stattfand. Sind hingegen
Vorschusszahlungen und Beiträge bereits
vor der Eigentumsübertragung fällig geworden,
haftet weiterhin der Veräusserer
persönlich.
Die Gemeinschaft bzw. die Verwaltung
muss sich nicht um die Kostenaufteilung
zwischen Erwerber und Veräusserer kümmern.
Dies ist alleine Sache der Parteien.
Dies regeln die Parteien am besten im
Kaufvertrag. Gegenüber der Verwaltung
besteht jedenfalls kein Anspruch auf eine
Zwischenabrechnung, die der Jahresabschlussrechnung
vorgreift. |
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