Steuern | Neues Merkblatt zum Liegenschaftenunterhalt

Soeben hat das Kantonale Steueramt Zürich ein Merkblatt über die steuerliche Abzugsfähigkeit von Kosten für den Unterhalt und die Verwaltung von Liegenschaften 1) herausgegeben, das ab Steuerperiode 2007 Gültigkeit hat. Dieses enthält erfreulicherweise erstmals einen umfassenden Katalog der abziehbaren Unterhaltskosten und deren Abgrenzung zu den wertvermehrenden Aufwendungen. Weniger erfreulich ist die Praxisänderung im Bereich der Grundgebühren.
Das Merkblatt führt einleitend die rechtlichen Grundlagen der direkten Bundessteuer wie der Staats- und Gemeindesteuern auf. Relativ ausführlich werden die verschiedenen Arten von Unterhaltskosten behandelt und Beispiele dazu aufgezählt (Reparaturen und Renovationen; Betriebskosten; Kosten der Verwaltung durch Dritte). Erwähnt sind auch die Auslagen für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen sowie für denkmalpflegerische Arbeiten. Das Merkblatt äussert sich zudem zum Pauschalabzug und umschreibt die geltende Regelung der sog. Dumontpraxis. Zur Dumontpraxis wird als Praxisfestlegung festgehalten, dass bei nicht vernachlässigten Grundstücken diejenigen Aufwendungen abziehbar sind, die üblicherweise bei einem Mieterwechsel anfallen. Das Merkblatt hält zudem fest, dass Gartenunterhaltskosten abziehbar sind, soweit es sich nicht um eine Neuanlage oder um Aufwendungen handelt, «die den normalen Gartenunterhalt übersteigen (Liebhaberei)».

Grundgebühren für Strom, Wasser, Kehricht
Unter Verweis auf einen Entscheid des Bundesgerichts 2) hält das Merkblatt fest, dass ab 2007 bei selbst bewohnten Liegenschaften nebst den Verbrauchskosten auch die Grundgebühren für Strom, Gas, Heizöl, Wasser und Abwasser nicht mehr abzugsberechtigt sind. Im erwähnten Entscheid hatte das Gericht für den Kanton Luzern entschieden, dass Grundgebühren in einem engen, unmittelbaren Zusammenhang mit dem Konsum von Gütern (Wasser, Abfallentsorgung) stünden, da deren Verwendung ganz oder teilweise verbrauchsabhängig in Rechnung gestellt werde. Im Interesse der Praktikabilität seien diese Kosten einheitlich als nicht abzugsfähige Lebenshaltungskosten einzustufen. Mit dieser Präxisänderung setzt sich die Zürcher Steuerverwaltung einerseits in Widerspruch zur entsprechenden Verordnung des Bundesrates vom 24. August 1992 3). Zudem weicht sie vom bisher geltenden Grundsatz ab, dass in jedem Fall diejenigen Betriebskosten abziehbar sind, die auch dann anfallen, wenn das Haus nicht bewohnt ist (wie Versicherungskosten oder Beiträge an den Strassenunterhalt). Dies im Unterschied zu den nutzungsbedingten Kosten, welche als nicht abziehbare Lebenshaltungskosten gelten (Heizöl, Reinigungskosten etc.).

Unterhaltskosten eines Schwimmbades
Erstmals wird in Übereinstimmung mit der Praxis anderer Kantone ausdrücklich festgehalten, dass die Kosten für den baulichen und technischen Unterhalt eines Schwimmbades nur so weit zum Abzug zugelassen werden, als das Schwimmbad bei der Festlegung des Eigenmietwertes berücksichtigt wurde. Begründet wird diese Einschränkung damit, dass nur dort Abzüge geltend gemacht werden dürfen, wo ein entsprechender Ertrag steuerlich erfasst wird (Gewinnungskostenprinzip). Die Schwierigkeit besteht nun darin, dass bei selbst bewohnten Liegenschaften das Aussenschwimmbad in den allerwenigsten Fällen beim Eigenmietwert ausdrücklich berücksichtigt sein dürfte. Das Zürcher Verwaltungsgericht hat dazu explizit festgehalten, dass der Fehler, wonach sich dieser liegenschaftliche Wert nicht im Eigenmietwert niederschlage, beim Eigenmietwert zu korrigieren sei. Er könne nicht dadurch eliminiert werden, dass die Unterhaltskosten nicht zum Abzug zugelassen würden 4).
In der steueramtlichen Praxis werden die Unterhaltskosten für das Aussenschwimmbad in der Regel steuerlich anerkannt. Falls im konkreten Einzelfall Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass der aktuelle Eigenmietwert unter die Minimalgrenze von 60% der Marktmiete fällt, nimmt das Steueramt eine Anpas-sung des Eigenmietwertes vor.

Umfassender Katalog von Aufwendungen
Als grosse Neuerung enthält das Merkblatt einen umfassenden Katalog, in welchem beispielhaft die Abgrenzung zwischen abzugsfähigen und nicht abzugsfähigen Unterhaltskosten aufgezählt wird. Berücksichtigt werden dabei auch die Dumontpraxis (erste 5 Jahre nach dem Erwerb) und die Energiesparmassnahmen. Ein Beispiel bei Kücheneinrichtungen:

–	Reparatur / gleichwertiger Ersatz zu 1⁄1 abziehbar,
–	Ersatz mit Komfortverbesserung (z.B. bisher Kombination Chromstahl / neu Kombination mit z.B. Abdeckung aus Naturoder Kunststein) zu 2⁄3 abziehbar,
–	Ersatz Einrichtung mit grösserem Komfort in Altwohnungen (z.B. bisher keine Küchenkombination / neu Küchenkombination) zu 1⁄4 abziehbar
–	Zusätzliche Neuinstallationen: kein Abzug

Mit dieser Aufzählung folgt der Kanton Zürich dem Beispiel anderer Kantone. Sie ist als Richtlinie und als Checkliste in einfachen Fällen durchaus nützlich, kann jedoch bei umfassenderen Arbeiten eine detailliertere Prüfung durch den Steuerkommissär nicht verhindern. Sehr wichtig ist zudem, dass die entsprechenden Beweise (Pläne, Fotos, Rechnungen etc.) für den Zustand vor der Renovation trotzdem gesammelt werden.

Kommentar
Seit einiger Zeit wiederholt das Bundesgericht regelmässig unter Verweis auf das Steuerharmonisierungsgesetz (StHG), dass den Kantonen im Bereich der Unterhaltskosten bei Liegenschaften kein Freiraum bleibe 5). Es zieht daraus den gewagten Schluss, dass damit der Begriff der Unterhaltskosten im kantonalen Recht nicht anders ausgelegt werden könne als auf dem Gebiet der direkten Bundessteuer (DBG). Diese umstrittene Rechtsprechung negiert den Umstand, dass es sich beim StHG lediglich um ein Rahmengesetz handelt, das den Kantonen bewusst einen Freiraum offen lassen will.
Die Folgen dieser höchstrichterlichen Rechtsprechung sind im wahrsten Sinne des Wortes durchschlagend: Jeder Solothurner oder Luzerner Entscheid des Bundesgerichtes wird automatisch für den Kanton Zürich verbindlich. Angesichts der Nähe des Bundesgerichtes zur Eidgenössischen Steuerverwaltung führt dies zu einer Verschärfung der Steuerpraxis, mit der Folge, dass die bisher eher grosszügige Praxis des Kantons Zürich immer restriktiver wird. Die im vorliegenden Merkblatt des Kantonalen Steueramtes Zürich vorgenommene Praxisänderung bei den Grundgebühren ist denn auch in diesem Lichte zu sehen.
Am Beispiel des Gartenunterhaltes ist zudem das Bemühen spürbar, die Unterhaltskosten in quantitativer Hinsicht zu beschränken, indem nur noch der «normale » Unterhalt zum Abzug zugelassen wird. Diskussionen über angeblich zu hohe Gartenunterhaltskosten sind damit vorprogrammiert. Der Steuerpflichtige ist daher gut beraten, sich über die geleisteten Arbeiten gut zu dokumentieren. Insgesamt stellt das neue Merkblatt eine taugliche Hilfe für den Alltag dar, da es zahlreiche Präzisierungen enthält, die bisher immer wieder zu Rückfragen Anlass gaben.

1)	Merkblatt vom 31. August 2006 über die steuerliche Abzugsfähigkeit von Kosten für den Unterhalt und die Verwaltung von Liegenschaften, in Kraft ab Steuerperiode 2007 (www.steueramt.zh.ch unter Erlasse und Merkblätter)
2)	BGr vom 15. Juli 2005, STE 2006 B 25.6 Nr. 53, für den Kanton Luzern
3)	Verordnung über die abziehbaren Kosten von Liegenschaften des Privatvermögens bei der direkten Bundessteuer
4)	RB 1985 Nr. 38 = StE 1986 B 25.6 Nr. 5
5)	Urteil des Bundesgerichtes vom 2. Februar 2005 (STE 2005 A. 23.1 Nr. 10)


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