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Das Gesetz räumt einem Mieter auch während der Dauer der
Erstreckung ein Kündigungsrecht ein. Ein solches widerspricht In den
meisten Fällen auch nicht den Interessen des Vermieters. Schliesslich
möchte dieser häufig schnellstmöglich wieder über das Mietobjekt
verfügen. |
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Kündigung durch den Mieter
Nach Art. 272d OR kann der Mieter
während der Erstreckungsdauer das Mietverhältnis
wie folgt kündigen: |
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| a. |
Bei einer Erstreckungsdauer bis zu einem
Jahr mit einer Frist von einem Monat (auf
jedes Monatsende). |
| b. |
Bei einer Erstreckung von mehr als einem
Jahr mit einer dreimonatigen Frist auf
einen gesetzlichen Termin. Als gesetzlicher
Termin gilt dabei der Ortsübliche. Dieser
ist im Kanton Zürich, je nach Bezirk, Ende
März, Ende Juni und Ende September. |
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Die in Art. 272d OR vorgesehenen Kündigungsfristen
von einem bzw. drei Monaten
gelten sowohl für Wohn- als auch für
Geschäftsräume.
Der Richter ist aber frei, auf Antrag der
Parteien eine andere Kündigungsfrist (Voranzeigefrist)
festzulegen. Auch die Parteien
sind frei, im Rahmen einer Erstreckungsvereinbarung
andere Fristen und Termine vorzusehen.
So kommt es häufig vor, dass sich
die Mieterschaft das Recht einräumen lässt,
das Mietverhältnis jederzeit unter Einhaltung
einer Kündigungsfrist von einem Monat auf
Ende eines Monats zu kündigen. Die Mietzinszahlungspflicht
des Mieters besteht nur
bis zum Auszugstermin. Der Mieter ist auch
nicht verpflichtet, einen Nachmieter (analog
zur Art. 264 OR) zu präsentieren.
Sinn und Zweck der Mieterstreckung
besteht darin, dem Mieter für die Suche
nach einer Ersatzräumlichkeit mehr Zeit einzuräumen,
als ihm nach Vertrag zustünde.
Sind nun solche Suchbemühungen erfolgreich,
so sollte der Mieter in der Lage sein,
den Mietvertrag im Ersatzobjekt anzutreten,
auch wenn er sich noch in einem erstreckten
Mietverhältnis befindet. Häufig liegt ein solcher
Auszug auch im Interesse des Vermieters.
Einerseits hat dieser durch die Kündigung
zum Ausdruck gebracht, dass er
anderweitig über das Mietobjekt verfügen
möchte. Andererseits ist er nicht daran interessiert,
dass der Mieter um eine zweite
Erstreckung – sofern diese nicht ausbedungen
ist – ersucht. |
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Ausserordentliche Kündigung durch den
Vermieter
Die Erstreckung bewirkt, dass das Mietverhältnis
auf einen Endzeitpunkt befristet
wird. Eine Kündigung ist somit nicht mehr
von Nöten. Im Falle des Zahlungsverzuges
oder der Verletzung der Pflicht zur Sorgfalts-
und Rücksichtnahme des Mieters ist
der Vermieter aber berechtigt, das Mietverhältnis
auch vor Ablauf der vereinbarten
Erstreckungsdauer ausserordentlich aufzulösen.
Er kann sich dabei auf die Art. 257d OR
bzw. Art. 257f OR stützen. |
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