| |
Gemäss Gesetz (Art. 264 OR) ist ein
vorzeitig ausziehender Mieter von seinen
Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter
nur befreit, wenn er einen zumutbaren
(Ersatz-)Mieter vorschlägt; dieser muss zahlungsfähig
und bereit sein, den Mietvertrag
zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen.
Das Kriterium der Zumutbarkeit bemisst
sich dabei nach objektiven Gesichtspunkten.
Insbesondere können an den neuen Mieter
nicht höhere Anforderungen als an den ausziehenden
gestellt werden. Ganz allgemein
kann festgehalten werden, dass der Vermieter
durch den Mieterwechsel nicht schlechter
gestellt werden darf. Der Ersatzmieter muss
daher vor allem zahlungsfähig sein (massgebend
ist dessen Zahlungsfähigkeit im Zeitpunkt
der Benennung als Ersatzmieter) und
bei Vorliegen besonderer Verhältnisse auch in
besonderer Hinsicht (z.B. Alter, Familiengrösse
oder Lebenswandel) gewissen Anforderungen
genügen. Die Voraussetzung der
Zahlungsfähigkeit ist grundsätzlich dann als
erfüllt zu betrachten, wenn das Einkommen
den Mietzins um mehr als das Dreifache
übersteigt. Im Folgenden werden einige Beispiele
aus der Praxis aufgezählt, in welchen
die Zumutbarkeit des Ersatzmieters verneint
wurde.
Unter der Zumutbarkeit des Ersatzmieters
ist auch dessen Pünktlichkeit bei der Mietzinszahlung
zu verstehen. In einem Fall hat
das Bundesgericht die Ablehnung des Ersatzmieters
durch den Vermieter gutgeheissen,
weil der Ersatzmieter gegenüber seinem
bisherigen Vermieter zu unpünktlicher Mietzinszahlung
geneigt hatte. Der Vermieter hat
auch auf die Einhaltung der Hausordnung
zu achten. Ihm können deshalb nicht solche
Ersatzmieter aufgezwungen werden, bei welchen
eine empfindliche Störung der Hausordnung
zu erwarten ist. In einer ruhigen
Wohnliegenschaft ist der vorzeitig ausziehende
Mieter beispielsweise nicht befreit,
wenn er einen Ersatzmieter vorschlägt, der
beabsichtigt, in der Wohnung Klavierunterricht
zu erteilen. Im Weiteren muss der Vermieter
auch auf die bestehende Mieterzusammensetzung,
die persönlichen Verhältnisse
und den Charakter von Mitmietern
Rücksicht nehmen.
Unter dem Begriff «gleiche Bedingungen»
ist insbesondere zu verstehen, dass der Vermieter
vom vorgeschlagenen Ersatzmieter
grundsätzlich den gleichen Mietzins verlangen
darf. Verlangt der Vermieter einen höheren
Mietzins oder sonstwie gegenüber dem
ausziehenden Mieter nachteilige Bedingungen
(was ihm grundsätzlich unbenommen
ist), so verwirkt er seine Ansprüche, wenn der
Ersatzmieter deswegen den Mietvertrag
nicht akzeptiert.
Schliesslich sei erwähnt, dass der Ersatzmieter
die Mietsache in genutztem Zustand
übernehmen muss; er kann eine Instandstellung
der durch ordentliche Abnutzung eingetretenen
Veränderungen der Mietsache nur
in dem Umfange verlangen, als dies auch der
Vormieter hätte verlangen können. Verzichtet
er wegen des Zustandes der Mietsache
auf die Übernahme des Mietvertrags, so stellt
er keinen tauglichen Ersatzmieter dar. Der
ausziehende Mieter bleibt in einem solchen
Fall weiterhin zur Bezahlung des Mietzinses
verpflichtet. |
|
