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Ein Zuschauer hat ein Haus gefunden und
will es nun kaufen. Weil er jederzeit einziehen
könnte, hat er ausserterminlich gekündigt.
Der Vermieter hat ihm offenbar geantwortet,
er müsse einen solventen Nachmieter
stellen. Was heisst das?
Der Mieter kann das Mietobjekt vorzeitig,
d.h. ohne Einhaltung von Kündigungsfristund
termin zurückgeben. Er ist aber gegenüber
dem Vermieter von seinen Verpflichtungen
nur befreit, wenn er einen für den Vermieter
zumutbaren neuen Mieter vorschlägt;
dieser muss zahlungsfähig und bereit sein,
den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen
zu übernehmen. |
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Was heisst zumutbar? Wer beurteilt das?
Das Kriterium der Zumutbarkeit bemisst
sich nach objektiven Gesichtspunkten. Insbesondere
können an den neuen Mieter nicht
höhere Anforderungen als an den ausziehenden
Mieter gestellt werden. Ganz allgemein
kann festgehalten werden, dass der Vermieter
durch den Mieterwechsel nicht schlechter
gestellt werden darf. Der Vermieter muss den
Ersatzmieter z.B. dann nicht akzeptieren,
wenn Letzterer zu un-pünktlichen Mietzinszahlungen
neigt oder bei ihm eine empfindliche
Störung der Hausordnung zu erwarten
ist.
Die Ersatzmieterschaft muss Gewähr dafür
bieten, dass sie den Mietzins und die Nebenkosten
pünktlich bezahlen kann und will. Dies
wird in der Regel dann gelten, wenn das Einkommen
den Mietzins um mehr als das Dreifache
übersteigt.
Unter dem Begriff «gleiche Bedingungen»
ist insbesondere zu verstehen, dass der Vermieter vom vorgeschlagenen Ersatzmieter
grundsätzlich den gleichen Mietzins verlangen
darf. Die Ersatzmieterschaft muss aber
auch bereits mitgeteilte und rechtskräftige
Mietzinserhöhungen akzeptieren wie auch
die für das Mietverhältnis geltende Art der
Mietzinsgestaltung (z.B. Index- oder Staffelmiete)
übernehmen. |
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Und wenn der erwähnte Mieter einen solchen
Ersatzmieter gefunden hat, dann kann
er von heute auf morgen ausziehen?
Zur Überprüfung sowie zur Auswahl des
Ersatzmieters muss dem Vermieter eine angemessene
Zeit eingeräumt werden. Bei der
Bemessung dieser Frist ist auf die konkreten
Umstände des Einzelfalles abzustellen. So ist
zu differenzieren, ob der Vermieter eine professionelle
Verwaltung oder eine Privatperson
ist, die für die nötigen Abklärungen allenfalls
mehr Zeit benötigt. Bei Wohnungen dürfte
diese Frist zwischen 20 und 30 Tagen liegen,
bei Geschäftsräumlichkeiten beträgt diese
Frist mindestens 30 Tage. |
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Und wenn der Vermieter trotzdem alle
Kandidaten ablehnt?
Wenn unter den vorgeschlagenen Interessenten
eine Person ist, die alle genannten
Bedingungen erfüllt, muss der ausziehende
Mieter den Mietzins ab dem Zeitpunkt nicht
mehr bezahlen, auf welchen die Wohnung
hätte vermietet werden können.
Im Zweifelsfall empfiehlt es sich, sowohl
für Mieter wie Vermieter, sich fachmännisch
beraten zu lassen. Die Fachleute des HEV
Zürich nehmen sich der Anliegen der Vermieter
gerne an. |
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