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Durch den Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter
eine Sache zum Gebrauch zu überlassen (Art. 253 OR). Bei der Übergabe
des Mietobjektes überlässt der Vermieter die Schlüssel dem Mieter.
Der Vermieter verzichtet auf das Zutrittsrecht zum Mietobjekt und
überlässt dem Mieter den alleinigen Gebrauch der Mietsache. Daraus
ergibt sich, dass der Vermieter nicht berechtigt ist, irgendeinen Schlüssel
zum Mietobjekt zu besitzen. |
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Über diese Tatsache sind bei der telefonischen
Rechtsberatung des HEV Zürich die
anrufenden Mitglieder immer wieder
erstaunt, nicht zuletzt, weil sie vielmals selber
bereits im Besitz eines Zweitschlüssels
für das Mietobjekt sind. Die Vermieterschaft
müsse doch für den Notfall über
einen Zweitschlüssel verfügen, so ihre
Argumentation, welche nach obiger Ausführung
nicht unterstützt werden kann.
Einzig eine Vereinbarung zwischen der Mieterschaft
und der Vermieterschaft kann
jedoch einen Besitz des Zweitschlüssels
durch die Vermieterschaft rechtfertigen. Die
Mieterschaft muss der Vermieterschaft ausdrücklich
die Bewilligung für den Zweitschlüssel
erteilen. Am besten ist eine schriftliche
Ermächtigung des Mieters einzuholen.
Gemäss Art. 257h OR hat der Vermieter
hingegen ein Besichtigungsrecht für den
Unterhalt, für den Verkauf und für die Wiedervermietung.
Der Mieter muss ihm hiefür
den Zutritt zum Mietobjekt gewähren. Er
hat die Besichtigung im Voraus anzuzeigen
und auf die Interessen des Mieters Rücksicht
zu nehmen.
Der Zürcher Mietvertrag für Wohnräume
sowie der Zürcher Mietvertrag für
Geschäftsräume übernehmen diese Regelung
und legen darüber hinaus die Modalitäten
fest. Der Vermieter hat die Besichtigung
demnach 48 Stunden zum Voraus
anzukündigen. Im Zusammenhang mit dem
Verkauf der Liegenschaft oder der Wiedervermietung
des Objektes sind zudem die
möglichen Zutrittszeiten ausdrücklich
genannt.
Was aber muss der Vermieter unternehmen,
wenn ihm der Mieter keinen Zutritt
gewährt, obwohl die Voraussetzungen dafür
erfüllt sind? Kann er den Zutritt erzwingen,
indem er beispielsweise die Türe gewaltsam
oder mit einem zurückbehaltenen Schlüssel
wider Willen des Mieters öffnet? Nein. Ein
solches Vorgehen wäre Hausfriedensbruch
und wird unter Strafe gestellt. Dem Vermieter
bleibt nur der Weg des gerichtlichen
Befehls. Der Vermieter muss beim zuständigen
Gericht beim Einzelrichter im summarischen
Verfahren das Begehren stellen, dem
Mieter sei zu befehlen, dem Vermieter den
Zutritt gemäss Vertrag zwecks Besichtigung,
z.B. für die Wiedervermietung, und Androhung
von Strafe im Unterlassungsfall zu
gewähren. Das Begehren muss zusätzlich
noch kurz begründet werden.
Das Verbot des eigenmächtigen Eindringens
in die Mieträumlichkeiten wird nur bei
dringenden Notfällen durchbrochen, wenn
es gilt, drohenden Schaden oder eine
Gefahr abzuwenden, z.B. bei Feuerausbruch
oder einem Leitungsbruch. |
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