| |
Zahlreiche (vor allem) Geschäftsmietverträge
enthalten Optionen, welche
es dem Mieter erlauben, den Mietvertrag
durch einseitige Willenserklärung um eine
bestimmte Zeit zu verlängern. Hierbei
muss aber zwischen echten und unechten
Optionen unterschieden werden.
Bei einer echten Option läuft der Mietvertrag
zu gleichen Konditionen (auch
betreffend des Mietzinses) fort, wenn der
Mieter die Verlängerungserklärung abgibt.
Beispiel: |
|
| |
| |
«Der Mieter hat das Recht, die Verlängerung
der festen Vertragsdauer
(die am 30.9.2007 endet) einmal um
weitere fünf Jahre zu verlängern, das
heisst bis zum 30. September 2012.
Wenn der Mieter von dieser Option
Gebrauch machen will, so hat er dies
dem Vermieter spätestens zwölf Monate
vor Ablauf der festen Vertragsdauer
mit eingeschriebenem Brief mitzuteilen.» |
|
|
| |
Von einer so genannten unechten Option spricht man sodann, wenn für die Verlängerungszeit
der Mietzins angepasst
werden kann. Beispiel: |
|
| |
| |
«Wird das Optionsrecht ausgeübt, so
ist der Vermieter berechtigt, den Mietzins
auf den Beginn der Optionsdauer
den dannzumal herrschenden orts- und
quartierüblichen Verhältnissen anzupassen.» |
|
|
| |
Erst kürzlich hatte das Bundesgericht
den Fall zu beurteilen, in welchem der
Mieter von seinem Optionsrecht von fünf
Jahren Verlängerung Gebrauch gemacht
hat. Zudem sah der Vertrag vor, dass
der Mietzins auf den Beginn der Optionsdauer
den dannzumal herrschenden ortsund
quartierüblichen Verhältnissen anzupassen
sei. Mit anderen Worten: Die
Mietparteien hatten eine unechte Option
vereinbart.
Nachdem der Mieter sein Optionsrecht
ausgeübt hatte, schickte der Vermieter ihm
einen neuen Mietvertrag mit Mietzinserhöhung
zu, die (teilweise) mit der Anpassung
an die orts- und quartierüblichen
Mietzinse begründet war. Eine Einigung
kam jedoch nicht zustande, worauf der
Mieter gegen die Mietzinserhöhung klagte.
Das Bundesgericht kam in letzter
Instanz zusammenfassend zu folgendem
Entscheid:
Es braucht für eine wirksame (unechte)
Option stets eine Einigung über die Höhe
des Mietzinses. Sehen die Parteien vor,
dass über die Höhe des Mietzinses nach
Ausübung des eingeräumten Verlängerungsrechtes
erst verhandelt wird, liegt
keine Option vor. Bei Ausübung des Optionsrechtes
bestand über einen wesentlichen
Vertragsinhalt, nämlich den künftigen
Mietzins, noch keine Gewissheit. Folglich
vermochte die Erklärung des Mieters,
vom Optionsrecht Gebrauch zu machen,
das Inkrafttreten der Verlängerung nicht
auszulösen.
Die Folgen dieses Urteils sind die,
dass der Mieter vor die Wahl gestellt
wird, entweder die Mietzinserhöhung zu
akzeptieren oder den Ablauf des Mietvertrages
beziehungswiese die Umwandlung
in ein unbefristetes Mietverhältnis in Kauf
zu nehmen. |
|
