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Es gibt grundsätzlich zwei Vertragsvarianten,
die sich anhand der Mietdauer
unterscheiden. Die Mietdauer, welche bei
Vertragsschluss festgelegt wird, kann entweder
unbefristet oder befristet sein. |
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Unbestimmter Mietdauer
Beim unbefristeten Mietvertrag ist die Vertragsdauer
zum vornherein nicht festgelegt.
Die Vereinbarung hat ihre Gültigkeit, bis sie
von einer der beiden Parteien gekündigt wird.
Der unbefristete Mietvertrag kann jederzeit
unter Beachtung der vertraglich vereinbarten
Kündigungsfrist sowie Kündigungsterminen
ordentlich aufgelöst werden. Sofern die Parteien
weder Kündigungsfristen noch Kündigungstermine
vertraglich geregelt haben,
sind die gesetzlichen Bestimmungen über die
Kündigungsfristen und die vorhandenen ortsüblichen
Kündigungstermine massgebend.
Nach Gesetz betragen die Kündigungsfristen
für Wohnungen mindestens 3 Monate und
für Geschäftsräume mindestens 6 Monate. In
der Regel bestehen ortsübliche Kündigungstermine,
die in der Stadt Zürich auf 31. März
und 30. September festgelegt sind. In den
meisten Bezirken des Kantons Zürich gilt der
30. Juni ebenfalls als ortsüblicher Termin. |
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Mindestvertragsdauer
Auch beim Mietvertrag mit Mindestdauer
handelt es sich um einen unbefristeten
Mietvertrag, bei dem allerdings zusätzlich
eine Mindestmietdauer vereinbart wurde.
Während derselben ist das Mietverhältnis
unkündbar wie beim befristeten Mietvertrag.
Doch nach Ablauf dieser Mindestdauer läuft
der Vertrag als unbefristeter Mietvertrag weiter.
Das Mietverhältnis kann frühestens auf
einen vereinbarten Termin nach Ablauf der
Mindestvertragsdauer gekündigt werden.
Eine Formulierung für eine Wohnung könnte
beispielsweise folgendermassen lauten:
«Das Mietverhältnis kann unter Einhaltung
einer Kündigungsfrist von 3 Monaten auf
Ende März und Ende September gekündigt
werden, jedoch frühestens auf 30. September
2008.» |
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Befristeter Mietvertrag
Beim befristeten Mietvertrag wird das Vertragsende
bereits beim Abschluss des Vertrages
festgelegt. Damit es sich um einen befristeten
Vertrag handelt, ist die nachfolgende
Formulierung unbedingt zu beachten: «Dieser
Vertrag ist unkündbar und endigt ohne
Weiteres am 30. September 2008.» Bei Verwendung
von anderen Formulierungen wie
«feste Vertragsdauer bis …» könnte sich aus
dem Kontext des Mietvertrages herausstellen,
dass es sich um ein unbefristetes Mietverhältnis
mit Mindestdauer handelt. Deshalb ist
es empfehlenswert, keine alternative Formulierung
zu verwenden. Da das Vertragsende
bereits bei Mietbeginn bekannt ist, müssen
weder Vermieter noch Mieter den Vertrag
kündigen. Doch ist zu bedenken, dass auch
ein solches Mietverhältnis im Rahmen der
gesetzlichen Möglichkeiten auf Begehren des
Mieters erstreckt werden kann. Sofern nach
Ablauf der vertraglich festgelegten Dauer das
Mietverhältnis von beiden Parteien stillschweigend
weitergeführt wird, wandelt sich
der ehemals vereinbarte befristete Vertrag in
ein unbefristetes Mietverhältnis. |
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Verlängerungsoption
Die oft bei Geschäftsmietverträgen vereinbarte
Verlängerungsoption wird auch bei der
Vermietung von Wohnräumen verwendet. In einer derartigen Optionsklausel wird dem
Mieter das Recht eingeräumt, den Mietvertrag
durch eine entsprechende Erklärung an
den Vermieter um eine bestimmte Dauer zu
verlängern. Die Optionsklausel kann noch mit
zusätzlichen Bedingungen ausgestaltet werden,
die an dieser Stelle nicht weiter ausgeführt
werden.
Das Optionsrecht muss in der Regel eine
bestimmte Zeit vor Ablauf des befristeten
Vertrages bzw. vor Ablauf der Mindestmietdauer
ausgeübt werden. Macht der Mieter
fristgerecht von seinem Optionsrecht
Gebrauch, verlängert sich der Vertrag oder
die Mindestvertragsdauer um die in der Optionsklausel
festgelegte Dauer. |
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