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Eine ausserordentliche Kündigung nach Art. 257d OR kann
der Mieter abwenden, indem er seinen Zahlungsrückstand auch durch
Verrechnung tilgt. Trifft die Verrechnungserklärung jedoch erst nach
Ablauf der Zahlungsfrist beim Vermieter ein oder ist sie ungültig oder
zu unbestimmt, bewirkt dies die Gültigkeit der vom Vermieter ausgesprochenen
Zahlungsverzugskündigung. |
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Ein Mieter kann seine Mietschulden durch
Bezahlung, durch Verrechnung mit einer
Gegenforderung oder durch rechtskonforme
Hinterlegung (Art. 259g OR) tilgen. Die drei
Möglichkeiten können selbstverständlich auch
miteinander kombiniert werden. Bei Zahlungsaufforderungen
mit Kündigungsandrohungen
nach Art. 257d OR ist es aber von Bedeutung,
dass der gesamte abgemahnte Betrag getilgt
wird. Leistet die Mieterschaft lediglich eine
Teilzahlung, verhindert dies die Gültigkeit
einer Zahlungsverzugskündigung nicht.
Eine vorgängig abgeschlossene Vereinbarung
zwischen Vermieter und Mieter, welche
einen gegenseitigen Verzicht auf das Recht zu
verrechnen zum Inhalt hat, ist gemäss Art.
265 OR ungültig. Die Parteien können somit
jederzeit ihnen gegeneinander zustehende
Forderungen aus dem Mietverhältnis verrechnen.
Auf Seiten des Mieters können beispielsweise
Herabsetzungsansprüche wegen Mängeln
an der Mietsache, Nebenkostenrückforderungen
oder zu viel bezahlte Mietzinse
solche Forderungen darstellen.
Die Voraussetzungen der Verrechnung
(Art. 120 ff. OR) sind: |
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die Gegenseitigkeit der Forderung (Gegenforderung
muss sich gegen die Vertragspartei
richten) |
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die Gleichartigkeit (Geldforderung) |
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Fälligkeit |
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Gegenforderung muss in Bestand und
Höhe ausgewiesen sein |
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Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung
ist auch die Verrechnung von Mietzinsforderungen
mit einem Herabsetzungsanspruch
des Mieters wegen Mängeln grundsätzlich
zulässig. Dazu muss aber die Herabsetzungsforderung,
welche der Mieter zur
Verrechnung bringen will, genau bezeichnet
und in einem Geldbetrag beziffert werden. Die
blosse Mitteilung, er werde den Mietzins herabsetzen,
ohne dass der Umfang der Herabsetzung
angegeben wird, ist daher unwirksam.
Die Erklärung der Verrechnung mit einer
Herabsetzungsforderung entfaltet ihre Wirkung
erst ab dem Zeitpunkt, an dem sie beim
Vermieter eingetroffen ist. Trifft sie erst nach
Ablauf der 30-tägigen Zahlungsfrist bei diesem
ein, so ist die Kündigung gültig erfolgt.
Eine eigenmächtige Herabsetzung des Mietzinses
infolge von Mängeln kann für den Mieter
daher ein grosses Risiko darstellen. Er ist
daher besser beraten, den vollen Mietzins zu
bezahlen oder rechtskonform zu hinterlegen
und die Herabsetzung in einem separaten Verfahren
geltend zu machen (Urteil des Bundesgerichts
vom 29. März 2006, 4C.8/2006). |
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