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Bei einer ordentlichen Kündigung eines Mietverhältnisses muss der
Vermieter immer auch die Möglichkeit der Erstreckung berücksichtigen.
Durch die Erstreckung sollen dem Mieter die nachteiligen Folgen der
Beendigung des Mietverhältnisses gemildert werden, indem der Mieterschaft
mehr Zeit verschafft werden soll, um neue Räumlichkeiten zu finden.
Auf die Erstreckung kann nicht im Voraus verzichtet werden. |
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Endet ein befristetes Mietverhältnis oder
spricht der Vermieter die Kündigung aus, bei
der keine Veranlassung zu einer Anfechtung
besteht, kann die Mieterschaft die Erstreckung
des Mietverhältnisses verlangen. Die
Erstreckung ist dabei eine besondere, vom
Gesetz (Art 272 ff. OR) vorgesehene Vertragsverlängerung,
welche zwar zeitlich begrenzt
ist und im Allgemeinen der Vermieterschaft
gegen deren Willen auferlegt wird. |
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Vertragliche Wegbedingung der Erstreckung
ist nichtig
Nach Art. 267e OR sind Vertragsklauseln,
wonach der Mieter zum Voraus auf die Geltendmachung
der Erstreckung des Mietverhältnisses
verzichtet oder auf die Anrufung
der richterlichen Behörde verzichtet, nichtig.
Damit soll verhindert werden, dass der zum
Schutz des Mieters vorgesehene Erstreckungsanspruch
dadurch vereitelt wird, dass
der Mieter bereits bei Vertragsschluss, noch
in Unkenntnis der im Zeitpunkt der Beendigung
herrschenden Umstände, auf die Erstreckungsmöglichkeit
verzichtet. |
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Verzicht nach der Kündigung möglich
Nach Erhalt der Kündigung dagegen ist
ein Verzicht des Mieters auf Erstreckung
möglich. Dies kann in Form einer einseitigen
Verzichtserklärung geschehen oder
durch Unterlassung oder Rückzug der Klage.
Ein solcher Verzicht beruht weder auf
einer Vertragsklausel noch wurde er zum
Voraus erklärt, was beides Bedingung für
eine Anwendbarkeit von Art. 267e OR
wäre.
Ebenfalls zulässig ist ein nach Erhalt
der Kündigung vergleichsweise erklärter
Verzicht auf Erstreckung, wobei es sich
um einen gerichtlichen oder aussergerichtlichen
Vergleich handeln kann. Mittels
eines solchen Vergleichs, in welchem meist
die Gewährung einer ersten und der Ausschluss
einer zweiten Erstreckung vereinbart
wird, können die Parteien eine ihren
Bedürfnissen so weit als möglich angepasste
Lösung treffen. Eine in einem Vergleich
vereinbarte erste Erstreckung unter gleichzeitigem
Verzicht auf eine zweite beseitigt
auch die Ungewissheit bezüglich des
definitiven Endpunktes des Mietverhältnisses
und ermöglicht dem Vermieter,
ohne Unsicherheitsfaktoren seine Dispositionen
zu treffen. Dieser Vorteil kann es
unter Umständen Wert sein, in eine längere
erstmalige Erstreckungsdauer einzuwilligen. |
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