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Hat der Mieter einen Anspruch auf Mehrwertsentschädigung,
wenn der Vermieter dem Mieter eine pauschale Zustimmung für
Erneuerungen und Änderungen am Mietobjekt erteilt hat? Falls ja,
wie wird der Mehrwert berechnet? |
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Das Mietgericht Zürich hat diese Frage
im Urteil vom 7. November 2006 (ZMP
2006 Nr. 2) beantwortet. Damit der Mieter
eine Mehrwertentschädigung für die
von ihm vorgenommenen Ausbauten verlangen
kann, wird vorausgesetzt, dass der
Vermieter diesen schriftlich zugestimmt
hat. Die Zustimmung kann im Mietvertrag
erfolgen oder nachträglich in einer separaten
Vereinbarung oder in einem entsprechenden
Schreiben des Vermieters.
Dies muss unmissverständlich und rechtsgültig
unterzeichnet sein (im Voraus,
während oder nach Abschluss der Erneuerungs-
oder Änderungsarbeiten). Dem
Vermieter steht es frei, ob er dem Mieter
die Änderungen gestatten will oder
nicht. So kann er seine Zustimmung
von Bedingungen und/oder Auflagen
abhängig machen. Die Zustimmung kann
sich auf eine Arbeit oder einen Komplex
von zusammenhängenden Aufgaben beziehen.
Im zweiten Fall spricht man von pauschaler
Zustimmung. Überschreitet der
Mieter nach Auffassung des Vermieters
die Zustimmungsbefugnis, so ist die erteilte
Bewilligung zu Ungunsten des Vermieters
auszulegen. Das heisst: Ist die
Zustimmung unklar, so wird sie nach dem
Vertrauensprinzip so ausgelegt, wie sie
vom Empfänger in guter Treue verstanden
werden durfte und musste. Der Mieter
hat die Obliegenheit (keine Rechtspflicht),
Art und Umfang der vorgesehenen Erneuerungen
und Änderungen bekannt zu
geben.
Schreibt der Vermieter das Wort «bestätigt
» und «Beilage zum Mietvertrag»
auf den Mietvertrag, so kann der Mieter
die schriftliche Zustimmung nach Treu und
Glauben annehmen. |
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Massgeblich – «Restwert»
Führen die Erneuerungs- und Änderungsarbeiten
zu einer objektiven Verbesserung
der Mietsache und zur Erhöhung
des Anlagewertes, so ist der Restwert der
Investition unter Berücksichtigung der
Amortisationszeit zu berechnen. Darüber
hinaus sind auch die objektive Beschaffenheit
der Mietsache und der allgemeine
Zustand der Liegenschaft zu berücksichtigen.
Da es sich im konkreten Fall um eine
alte Wohnung in einer älteren Liegenschaft
handelte, welche nie einer Totalsanierung
unterzogen worden war, teilte
das Gericht den behaupteten Restwert
von Fr. 38 060.– durch zwei. Somit ging
das Gericht von einem Restwert von
Fr. 19 000.– aus und prüfte eine weitere
Bemessung wegen des besonders günstigen Mietzinses und des ersparten hypothetischen
Mietzinsaufschlages, den die
Mieterschaft hätte bezahlen müssen,
sofern die Arbeiten durch die Vermieterschaft
ausgeführt worden wären.
Das Gericht berechnete die monatlichen
Auslagen des Mieters nach der Investition
und berechnete den Monatsmietzins
zuzüglich monatlicher Abschreibungen
plus Investitionszinsen (siehe Kasten
unten).
Das Gericht erachtete, dass die durch
den Mieter getätigten Auslagen einem ortsund
quartierüblichen Mietzins entsprachen,
und sprach den oben erwähnten Restwert
als angemessene Entschädigung. |
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