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Das Mietrecht erwähnt zwei Vertragsarten mit Mietzinsanpassungs-klauseln:
Verträge mit indexierten Mietzinsen und Verträge mit gestaffelten
Mietzinsen. Das Bundesgericht hat zudem Geschäfts-mietverträge
mit Umsatzmiete ausdrücklich gebilligt. Bei Geschäftsräumlichkeiten und
bei langjährigen Wohnungsmietverträgen sind vor allem Indexklauseln
weit verbreitet. Im Folgenden beschränken sich die Ausführungen auf die
Indexmiete. |
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Vereinbarungen, wonach der Mietzins
einem Index folgt, sind nur gültig, wenn der
Mietvertrag für mindestens fünf Jahre abgeschlossen
wird (Art. 269b OR). Gemäss bundesgerichtlicher
Rechtsprechung braucht sich
nur der Vermieter für fünf Jahre fest zu binden,
nicht aber der Mieter. Wird in einem unbefristeten
Mietverhältnis, das erstmals auf den
Ablauf einer fünfjährigen Vertragsdauer kündbar
ist, eine Indexklausel vereinbart und setzen
die Parteien das Mietverhältnis über den erstmöglichen
Auflösungszeitpunkt fort, ohne
eine neue Mindestfrist zu vereinbaren, so gilt
das Mietverhältnis fortan als unbefristet.
Seit dem 1. Juli 1990 darf nur noch
der Landesindex der Konsumentenpreise zur
Indexierung herangezogen werden. Andere
Indexkoppelungen sind seither nicht mehr
zulässig. Dies gilt insbesondere für die in
vielen älteren Indexverträgen enthaltenen
Klauseln, wonach der Mietzins sowohl dem
Landesindex als auch der Hypothekarzinsentwicklung
in einem bestimmten Mischungsverhältnis
folgt. Wurden derartige Verträge
noch vor dem 1. Juli 1990 abgeschlossen, ist
die Verwendung der Klauseln allerdings noch
bis zum Ablauf der festen Vertragsdauer
erlaubt (Art. 26 Abs. 3 VMWG; Verordnung
über die Miete und Pacht von Wohn- und
Geschäftsräumen). Die Steigerung des Landesindexes
der Konsumentenpreise darf zu
100% auf den Mietzins abgewälzt werden.
Die Vertragsparteien können frei vereinbaren,
wann die Mietzinsanpassungen erfolgen sollen.
Weit verbreitet ist die Anpassung im Jahresrhythmus,
doch ist grundsätzlich auch ein
rascherer Rhythmus zulässig. Andere Verträge
sehen vor, dass der Mietzins anzupassen ist,
wenn der Index seit der letztmaligen Mietzinsänderung
um eine vereinbarte Zahl von
Indexpunkten (z.B. 5 Punkte) oder Prozenten
(z.B. 3%) gestiegen oder gefallen ist.
Die Mitteilung der Mietzinsanpassung darf
frühestens nach der öffentlichen Bekanntgabe
des neuen Indexstandes erfolgen. Zur Mitteilung
ist stets ein vom Kanton genehmigtes
Formular für Mietzinserhöhungen zu benützen.
Die Einhaltung einer bestimmten Frist bis
zur Inkraftsetzung der Erhöhung ist nicht vorgeschrieben.
Es ist jedoch sinnvoll, diesen
Punkt vertraglich zu regeln. Die Indexklausel
sieht in der Regel vor, dass der neue Mietzins
dem Mieter unter Wahrung einer einmonatigen
Voranzeigefrist zu eröffnen ist. Der Mieter
kann nur den Anfangsmietzins, nicht aber
die Erhöhung anfechten (Art. 270c OR), es
sei denn, dass die verlangte Erhöhung oder
Herabsetzung des Mietzinses durch keine entsprechende Änderung des Indexes gerechtfertigt
ist. Während der festen Laufzeit ist eine
Geltendmachung anderer Mietzinserhöhungsgründe
von Gesetzes wegen grundsätzlich
ausgeschlossen, mit einer wichtigen Ausnahme:
Erhöhungen des Nettomietzinses sind
zulässig, wenn sie durch Mehrleistungen des
Vermieters begründet sind und solche
Mietzinserhöhungen im Vertrag vorbehalten
wurden. Wertvermehrende Investitionen, umfassende
Überholungen sowie Vergrösserungen
der Mietsache berechtigen demnach
auch bei indexierten Verträgen zu Mietzinsaufschlägen. |
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