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Art. 264 OR, der die vorzeitige Rückgabe der Mietsache regelt,
versucht die Interessen beider Parteien des Mietvertrages zu berücksichtigen,
einerseits dasjenige des Mieters, allenfalls kurzfristig
aus dem bestehenden Vertrag auszusteigen, andererseits dasjenige des
Vermieters an der korrekten Vertragserfüllung. |
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Gemäss Art. 264 OR kann sich der
Mieter dann ohne Beachtung von Kündigungsfrist
und Termin aus dem Mietvertrag
und damit auch von seiner Mietzinszahlungspflicht
befreien, wenn er dem Vermieter
einen zumutbaren Nachmieter stellt. Nach
der bundesgerichtlichen Rechtsprechung gilt
ein Ersatzmieter als zumutbar, wenn er zahlungsfähig
ist und Gewähr für die vertragsgemässe
Benützung der Sache bietet (BGE
119 II 36 E. 3d).
Der Mieter bleibt demgemäss nach einem
vorzeitigen Auszug weiterhin vertraglich
gebunden, es sei denn, er stellt einen tauglichen
Ersatzmieter. Er hat einen solchen zu
suchen und dem Vermieter vorzuschlagen.
Der Vermieter kann grundsätzlich das Resultat
der Suchbemühungen des Mieters abwarten.
Wenn er aber sieht, dass der Mieter
sich nicht oder ungenügend um die Weitervermietung
bemüht und einen Nachmieter
sucht, muss er selber aktiv werden. Aus seiner
allgemeinen Schadenminderungspflicht
ergibt sich hier eine Obliegenheit. Grundsätzlich
ist es aber in erster Linie Sache des ausziehenden
Mieters, einen Ersatzmieter zu
suchen. Der Vermieter muss so also erst dann
mitsuchen, wenn seine Untätigkeit als Verstoss
gegen die Regeln von Treu und Glauben
erscheint.
Solange denn die Vertragsparteien trotz
entsprechender beidseitiger Bemühungen
keinen tauglichen Ersatzmieter gefunden
haben, bleibt der Mieter zur Bezahlung des
Mietzinses verpflichtet.
Aus der bundesgerichtlichen Rechtsprechung
haben sich folgende wesentliche Elemente
im Zusammenhang mit der vorzeitigen
Rückgabe herauskristallisiert:
Wenn der Mieter die Mietsache vorzeitig
zurückgibt, verletzt er den Grundsatz der
Vertragstreue. So hat er auch die Folgen der
vorzeitigen Rückgabe grundsätzlich selber
zu tragen, den Mieter trifft hauptsächlich die
Pflicht, dafür zu sorgen, dass dem Vermieter
keine Nachteile entstehen. Die Schadenminderungspflicht
des Vermieters ist subsidiär
und kommt dann zum Zug, wenn der Mieter
mit seinen Bemühungen, einen Ersatzmieter
zu stellen, nicht erfolgreich war. Nur wenn er
sich bewusst treuwidrig verhält, trägt der Vermieter
die Folgen der vorzeitigen Rückgabe.
Sodann muss ein Ersatzmieter bereit sein, die
für den ausziehenden Mieter geltenden Konditionen
zu übernehmen, ansonsten er vom
Vermieter nicht akzeptiert werden muss. Falls
der Vermieter schlechtere Konditionen anbietet,
dies aber nicht die Ursache für die fehlende
Bereitschaft des Ersatzmieters ist, so verwirkt
der Vermieter seine Ansprüche aus Art.
264 Abs. 2 OR nicht. Wenn kein zumutbarer
Ersatzmieter gefunden wird, schuldet der
Mieter den Mietzins bis zum nächsten
ordentlichen Kündigungstermin, allenfalls
auch weitere dem Vermieter erwachsene
Kosten, z.B. Insertionskosten. |
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