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Vor sechs Jahren bauten Adam und Eva ein Haus, im Bauhausstil
– mit Flachdach. Die beiden freuten sich sehr über das endlich
wahr gewordene Eigenheim, bis eines Tages Regen ins Paradies tropfte,
denn das Dach war undicht geworden. Adam und Eva befürchteten,
dass das Dach saniert werden müsse. Sie wandten sich also an
den Unternehmer, damit dieser den Mangel behebe. Dieser bestritt
aber jegliche Rechtspflicht und meinte, nach Ablauf von fünf Jahren
könnten keine Ansprüche mehr geltend gemacht werden. |
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Beim Hausbau kommen grundsätzlich
die Vorschriften über den Werkvertrag
(Art. 363 ff. OR) zur Anwendung. Gemäss
Art. 370 Abs. 1 OR hat der Besteller, also
der Hauseigentümer, bei der Abnahme des
Werkes (i.c. Gebäude) dieses zu prüfen
und muss allfällige Mängel sofort rügen,
ansonsten das Werk als genehmigt gilt.
Mängel, die erst später zu Tage treten,
müssen ebenfalls jeweils sofort (nach
Gerichtspraxis: innert Wochenfrist) nach
deren Entdeckung gerügt werden (Abs. 2).
Bei unbeweglichen Bauwerken beträgt die
Verjährungsfrist für solche verdeckte Mängel
gegenüber Unternehmer, Architekten
oder Ingenieur nach Art. 371 Abs. 2 OR
fünf Jahre.
Im Baubereich gelangt sehr oft die
SIA-Norm 118 zur Anwendung, allerdings
nicht automatisch wie das Gesetz, sondern
nur, wenn sie vertraglich für anwendbar
erklärt wird. Bei solchen Verträgen
gilt dann zusätzlich eine Garantiefrist von
zwei Jahren. Innert dieser Zeit müssen auftauchende
Mängel nicht unverzüglich
gerügt werden, vielmehr genügt es, sie
alle vor Ablauf der Garantiefrist gleichzeitig
zu melden. In der Regel wird im fraglichen
Zeitpunkt eine Abnahme durchgeführt.
Bei Reparaturarbeiten während der
Garantiefrist beginnt auf den sanierten
Teilen eine neue Garantiefrist von zwei Jahren.
Verdeckte Mängel können auch hier
bis zum Ende der Verjährungsfrist von
fünf Jahren gerügt werden. Dabei ist aber
zu beachten, dass dieselben, wie oben
erwähnt, sofort nach deren Entdeckung
gerügt werden müssen. Im Unterschied
dazu lösen Sanierungen nach Ablauf der
Garantiefrist keine neue Garantiefrist aus.
Wo nicht die SIA-Norm, sondern das
Obligationenrecht zur Anwendung gelangt,
gilt, dass nach Ausführen der Reparaturarbeiten
auch auf diesen erneut eine
fünfjährige Verjährungsfrist zu laufen
beginnt.
Somit gilt für den Eigentümer oder Bauherrn
eines Gebäudes (oder eines Teils
davon): Unbedingt die Verjährungsfristen
beachten! Denn nach Ablauf von fünf Jahren
kann die Bauherrschaft gegenüber dem
Unternehmer überhaupt keine Ansprüche
mehr geltend machen. Dabei ist es nicht
relevant, ob die Mängel erkennbar waren oder ob es sich um verdeckte Mängel handelte.
Eine letzte Möglichkeit, doch noch
Ansprüche rechtlich durchzusetzen, ergibt
sich aus der Situation, wo dem Unternehmer
die Mängel bekannt waren und er sie
dem Bauherrn absichtlich verschwiegen
hatte. Dort gilt eine Verjährungsfrist von
zehn Jahren. Allerdings dürfte es für den
Bauherrn schwierig werden, diesen Nachweis
der absichtlichen Täuschung zu
erbringen.
Was der Bauherr gegebenenfalls tun
kann, um die Wirkung der Verjährung zu
verhindern, werden wir in einer der nächsten
Ausgabe behandeln. |
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