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Das Stockwerkeigentum ist ein auf
Dauer ausgerichtetes Gebilde. Auch die
Wertquoten, welche der mathematische
Ausdruck der Stockwerkanteile sind, müssen
grundsätzlich stabil sein. Das Gebäude im
Stockwerkeigentum und die wirtschaftlichen
Gegebenheiten können sich hingegen verändern.
Die Stockwerkeigentümer können
sodann beschliessen, dass sie die Wertquoten
dieser Entwicklung anpassen. Dafür müssen
sie aber bestimmte gesetzliche Voraussetzungen
beachten (nachfolgend lit. a – d). |
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| a) |
Die Änderung der Wertquoten setzt einmal
die Zustimmung aller unmittelbar
Beteiligten voraus. Hingegen haben
Stockwerkeigentümer, deren Wertquote
unverändert bleibt, den Änderungen nicht
zwingend zuzustimmen.
Die herrschende Lehre verlangt zudem,
dass sämtliche Berechtigten von (beschränkt)
dinglichen Rechten ihre Zustimmung
zur Wertquotenveränderung abgeben
müssen, sofern sie durch diese
benachteiligt werden. Vorab sind die
Grundpfandgläubiger gemeint; so kann
die Verkleinerung der Wertquote eine
negative Auswirkung auf den Wert des
Gegenstands haben. Aber selbst bei der
Erhöhung der Wertquote muss ein
Grundpfandgläubiger zustimmen.
Ebenso gilt es die Zustimmung des Nutzniessers
einzuholen, sofern die Wertquote
des belasteten Stockwerkanteils verändert
wird. Der Nutzniesser erhält die vom
belasteten Gegenstand abgeworfenen
Zinsen und muss die Kosten für den
gewöhnlichen Unterhalt und die Bewirtschaftung
des belasteten Gegenstands
tragen. Im Gegensatz dazu werden in der
Regel Mieter, Pächter oder Entlehner
durch die Veränderung der Wertquote
nicht tangiert. |
| b) |
Im Weiteren bedingt die Änderung der
Wertquote eine Zustimmung der Stockwerkeigentümerversammlung.
Diese wird
mit einfachem Mehr beschlossen und hat
die Form einer Zustimmungsvereinbarung. |
| c) |
Die Zustimmung der Stockwerkeigentümer
bedarf der öffentlichen Beurkundung. |
| d) |
Die Änderung der Wertquoten muss
anschliessend zwingend im Grundbuch
eingetragen werden. |
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