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Zwei Jahre herrschte auf dem Hypothekarzins- und damit auch
auf dem Mietzinssektor Ruhe. Die aktuelle Hypothekarzinserhöhung
der ZKB sorgt nun für eine gewisse Unruhe. Das geltende Mietrecht
ist nämlich unglücklicherweise so ausgestaltet, dass bei Mietzinsanpassungen
immer alle vom Gesetz zulässigen Erhöhungsgründe berücksichtigt
werden müssen. Was früher gang und gäbe war, nämlich nur
die Hypothekarzinserhöhung weiterzugeben und einstweilen auf die
anderen Erhöhungsmöglichkeiten zu verzichten, ist heute so kompliziert
und mit so mancher Unwägbarkeit behaftet, dass sich kaum
jemand darauf einlässt.
Am heftigsten wird heute daher nicht über die Hypothekarzinserhöhung
diskutiert, sondern über die Überwälzung der Steigerung der
Betriebs- und Unterhaltskosten. Der HEV Schweiz hat dazu folgendes
Mediencommuniqué versandt:
* Paco Oliver |
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Betriebs- und Unterhaltskosten:
Pauschale gerechtfertigt
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Gesetzliche Vorgaben
Gemäss Mietrecht (Art. 269a lit. b. OR)
sind Erhöhungen des Mietzinses zum Ausgleich
von Kostensteigerungen zulässig. Zu
diesen Kostensteigerungen gehören die
Hypothekarzinserhöhungen sowie auch
alle Steigerungen der Kosten für den
Betrieb und Unterhalt der Mietliegenschaft.
Diese umfassen: |
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die Preissteigerungen bei den öffentlichen
Abgaben, Hauswarts- und Verwaltungslöhnen,
Materialpreisen, Handwerker-/
Baulöhnen etc. |
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den Anstieg der Kosten für den Betrieb
und Unterhalt mit zunehmendem
Gebäudealter. |
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Weder Gesetz noch Verordnung sagen,
wie die Mieten bei Kostensteigerungen
anzupassen sind. In der Mietrechtsverordnung
ist lediglich geregelt, wie die Mieten
infolge von Hypothekarzinserhöhungen
anzupassen sind. Die Anpassung der
Hypothekarzinsänderungen muss gemäss
Mietrechtsverordnung pauschaliert erfolgen
und nicht unter Berücksichtigung der
effektiv vom Vermieter bezahlten Hypothekarzinsen.
Ebenso erfolgt die Anpassung
der Teuerung des risikotragenden
Kapitals laut Gesetz pauschaliert zu 40%,
ungeachtet des effektiven Eigenkapitalanteils
eines Vermieters. Es ist daher folgerichtig,
auch die Steigerungen der Betriebs-
und Unterhaltskosten pauschaliert
vorzunehmen. |
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Zweck der Pauschalen
Die Pauschalierung der Kostensteigerungen
entspricht einem Bedürfnis der Praxis. Pauschalen ermöglichen eine einfachere
Handhabung und verhindern daher
unnötigen Verwaltungsaufwand für
Kostenzusammenstellungen und Berechnungen.
Zudem hat die Pauschalierung
den Vorteil, dass sich dadurch grosse Mietzinssprünge
vermeiden lassen.
Vor allem Unterhaltsmassnahmen fallen
nicht regelmässig in gleicher Höhe an,
sondern werden periodisch vorgenommen.
Dies hätte zur Folge, dass in Jahren
mit sehr hohen Unterhaltsaufwendungen
der Mietzins entsprechend stark
ansteigen würde. Die Pauschale bewirkt
dagegen eine Glättung der effektiven
Kostensteigerungen über einen langen
Zeitraum. |
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Praxis und Rechtsprechung
Das Bundesgericht will Pauschalen nur
zulassen, wenn die Abrechnungen einzelner
Jahre ungewöhnlich hohe oder tiefe
Posten enthalten, sodass der Durchschnitt
die tatsächlichen Kosten im massgeblichen
Zeitpunkt unzutreffend wiedergibt.
Diese etwas sibyllinische Formulierung
zeigt, dass das Bundesgericht offensichtlich
das Problem der grossen «Kostenschwankungen
» beim Unterhalt erkannt
hat.
Die Auslegung der bundesgerichtlichen
Rechtsprechung würde jedoch bedeuten,
dass die Schlichtungsbehörden sämtliche
Rechnungsbelege des Vermieters von mindestens
6 Rechnungsjahren kontrollieren
und den Mehrjahresdurchschnitt vergleichen
müssten, um die vom Vermieter geltend
gemachte Kostensteigerung zu überprüfen!
Erfahrungspauschalen entsprechen
dagegen dem vom Gesetzgeber vorgeschriebenen
einfachen und raschen Verfahren
und sind daher vielerorts in deren
Praxis verankert. |
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Höhe der Pauschale
Es liegt in der Natur einer Pauschale,
dass sie nicht den Aufwendungen jedes
einzelnen Jahres entspricht. Die Unterhaltsmassnahmen
werden in periodischen
Zyklen vorgenommen, weshalb sie in der
kurzfristigen Betrachtung stark variieren
können. Sinn der Pauschalierung der
Kosten ist es, grosse Mietzinssprünge zu
vermeiden, indem die Kostenentwicklung
geglättet wird. Eine Pauschale ist daher
nur sinnvoll, wenn sie den Kostensteigerungen
über einen langen Zeitraum entspricht.
Dies ist auch angesichts der
durchschnittlichen Lebensdauer von
Wohnliegenschaften von ca. 80 bis 100
Jahren angemessen. Wie die Kostenentwicklung
über einen langen Zeitraum von
35 Jahren zeigt, sind Pauschalen in der
Höhe von rund 1% pro Jahr gerechtfertigt: |
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Die für die Betriebs- und Unterhaltskostensteigerungen
massgebenden Handwerkerlöhne
der Stadt Zürich (Schreiner,
Gipser, Baumeister, Maler, Elektroinstallateure)
sind im gleichen Zeitraum
(von 1970 bis 2005) um rund 450% gestiegen. Dies entspricht einer Steigerung
der unterhaltsrelevanten Handwerkerkosten
pro Jahr von rund 4,99%. Gemäss Bundesmodell, auf dem die
geltenden Mietzinsbestimmungen basieren,
entsprechen die Betriebs- und
Unterhaltskosten 30% der Gesamtkosten
des Vermieters. Bezogen auf die
30% Unterhaltskostenanteile im Mietzins
nach Mietrechtsmodell würde dies
langfristig eine jährliche Kostensteigerungspauschale
von 1,66% rechtfertigen! |
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Auch der Zürcher Baukostenindex weist einen gewaltigen Anstieg der Baukosten in den letzten 35 Jahren um
ca. 148% auf. Dies entspricht einer
jährlichen Kostensteigerung von
2,71%. Bezogen auf die 30% Unterhaltskostenanteile
im Mietzins würde
dies einer jährlichen Kostensteigerungspauschale
von 0,9% entsprechen. |
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Schliesslich ist auch die allgemeine
Teuerung gemäss LIK in den letzten 35
Jahren (von 1970 bis 2005) um rund
189,5% gestiegen. Dies entspricht
einer jährlichen Teuerung von 3,08%.
Bezogen auf die 30% Unterhaltskostenanteile
im Mietzins nach Mietrechtsmodell
würde dies langfristig eine jährliche
Kostensteigerungspauschale von
1,03% rechtfertigen! |
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Die Zahlen zeigen deutlich, dass die in
der Mietrechtspraxis gebräuchliche Pauschale
von 0,5 bis 1% langfristig betrachtet
keinesfalls übersetzt ist! Dies gilt umso
mehr, wenn man bedenkt, dass die gesetzlichen
Vorschriften insbesondere im Energie-
und Umweltbereich in den letzten
Jahr(zehnt)en eine Steigerung der Unterhaltskosten
verursachten.
Das Nachrüsten zur Anpassung an die
neuesten Vorschriften wird vielfach von
der Rechtsprechung nicht als Wertvermehrung
angesehen, sondern ist vom
Vermieter aus den bestehenden Mieten
zu finanzieren.
Aktuelles Beispiel dafür ist der Entscheid
des Mietgerichts Zürich, wonach aufgrund
neuer Vorschriften notwendige Brandschutzmassnahmen
eine reine Unterhaltsmassnahme
darstellen, deren Kosten durch
den Mietzins bereits abgegolten sein müssen
und damit vom Vermieter zu tragen
sind. |
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* Redaktor, lic. iur. |
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