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Fragen bei einem Bauvorhaben
* Alessandra Perrella |
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Wenn in der Nachbarschaft ein Bauvorhaben realisiert werden soll,
können sich verschiedene Fragen in Bezug auf die Rechte der Betroffenen
stellen. Zu den meistgestellten gehören die um das Recht, gegen
eine Baubewilligung vorzugehen, und die Frage, ob man auf ein
Rechtsmittel verzichten kann. Ausserdem wird in der Folge die Frage
des Näherbaurechts erläutert und ob der Bauherr einen Anspruch auf
Inanspruchnahme des Nachbargrundstückes hat. |
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Die Anfechtung einer Baubewilligung
Wenn ein Nachbar von einem Bau
Kenntnis erhält, sei dies durch den Bauherrn
selbst, durch eine allfällige Aussteckung
oder durch die öffentliche Bekanntmachung
im Amtsblatt, so darf dieser nicht
untätig bleiben. Der Nachbar muss innert
20 Tagen seit der öffentlichen Bekanntmachung
des Projektes bei der örtlichen Baubehörde
schriftlich die Zustellung des baurechtlichen
Entscheides verlangen. Ob man
später zu einem Rekurs legitimiert ist oder
nicht, spielt keine Rolle, so dass jeder
potenziell Betroffene ein solches Gesuch
stellen kann. Auch kann der Gesuchsteller
entscheiden, ob er in diesem Zeitpunkt
schon Einwendungen gegen das Bauvorhaben
vorbringen will oder nicht. Die Bedeutung
dieses Gesuches liegt darin, dass,
wenn nicht die Zustellung des baurechtlichen
Entscheides innert 20 Tagen verlangt
wird, auch ein späterer Rekurs nicht möglich
ist. Das Rekursrecht verwirkt und die
Baurekurskommission würde auf einen späteren
Rekurs nicht mehr eintreten. |
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Der Verzicht auf Rekurs durch den
Nachbarn
Es kommt unter Nachbarn vor, dass
sie einen Rechtsmittelverzicht vereinbaren.
Grundsätzlich sind solche Rechtsmittelverzichte
vor Empfang des baurechtlichen Entscheides
unzulässig, weshalb der Nachbar,
der darauf verzichtet hat, trotzdem ein
Rechtsmittel einreichen kann. Dies würde
jedoch eine Vertragsverletzung darstellen,
so dass unter Umständen eine Schadenersatzpflicht
entstehen könnte. Ausserdem
könnte die Erhebung des Rechtsmittels als
rechtsmissbräuchlich betrachtet werden,
wenn zum Beispiel ein Nachbar die Baueingabepläne
mitunterzeichnet und bei dieser
Gelegenheit ausdrücklich auf ein Rechtsmittel
verzichtet.
Eine weitere Frage, die sich mit einem
Rechtsmittelverzicht stellt, ist, ob ein entgeltlicher
Verzicht gegen die guten Sitten
verstösst. Grundsätzlich kann gesagt werden,
dass nicht jeder entgeltliche Verzicht
per se sittenwidrig ist. Dies ist beispielsweise
dann nicht der Fall, wenn das vereinbarte
Entgelt dazu dient, eine mit dem Bauvorhaben
verbundene Beeinträchtigung des
Nachbargrundstückes auszugleichen. Wenn
aber der Nachbar nur deshalb ein Rechtsmittel
erhebt, um beim Bauherrn einen Verzögerungsschaden
zu verursachen, und somit
eine Machstellung einnimmt und ein
Entgelt für den Rückzug verlangt, so dass er
in verpönter Weise sein Recht kommerzialisiert und es ihm eigentlich gar nicht um
schützenswerte Interessen geht, dann ist
der Verzicht sittenwidrig. Dies würde dazu
führen, dass unter Umständen der bezahlende
Bauherr die erbrachte Entschädigung
aus ungerechtfertigter Bereicherung zurückfordern
kann. |
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Das Näherbaurecht
Das Planungs- und Baugesetz des Kantons
Zürich (PBG) sieht in § 270 Abs. 3 vor,
dass durch nachbarliche Vereinbarung
unter Vorbehalt einwandfreier wohnhygienischer
und feuerpolizeilicher Verhältnisse
ein Näherbaurecht begründet werden
kann. Dadurch können die gesetzlichen
Grenz- und Gebäudeabstände unterschritten
werden. Die schriftliche Zustimmung
des Nachbarn sollte mit den anderen Unterlagen
bei der Baubewilligungsbehörde eingereicht
werden. Ein Eintrag im Grundbuch
ist nicht erforderlich. Auch die Gegenseitigkeit
des Näherbaurechts kann vereinbart
werden. Möchte man aber erreichen, dass
die Näherbaurechte nicht nur zwischen den
vertragschliessenden Nachbarn gelten sollen,
so müsste eine entsprechende Dienstbarkeit
ins Grundbuch eingetragen werden.
Dies hätte zur Folge, dass ein solches
Näherbaurecht dinglich wirkt, so dass die
zukünftigen Eigentümer daran gebunden
wären. Der Bauherr, welcher ein Näherbaurecht
verlangt, kann den Nachbarn jedoch
nicht dazu zwingen, ein solches zu
gewähren. Der Nachbar kann ohne Angaben
von Gründen das Näherbaurecht verweigern. |
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Inanspruchnahme von Nachbargrundstücken
Der Bauherr hat von Gesetzes wegen die
Befugnis, die Nachbargrundstücke zu
betreten und vorübergehend zu benutzen,
soweit dies für das Bauvorhaben erforderlich
ist (§ 229 PBG). Er muss jedoch dabei
beachten, dass er das Nachbargrundstück
nicht unzulässigerweise gefährdet oder
beeinträchtigt. Der Nachbar hat dies nicht
entschädigungslos hinzunehmen. Der Bauherr
hat dem Nachbar einen Vorschlag
bezüglich der Höhe der Entschädigung zu
unterbreiten. Stimmt dieser dem Vorschlag
nicht innert 30 Tagen zu und können sich
die Parteien auch sonst nicht über die Entschädigungshöhe
einigen, so muss der Bauherr
bei der örtlichen Baubehörde ein
Begehren einreichen und diese entscheidet
in einem raschen Verfahren über die Zulässigkeit
des Begehrens und die Höhe der
Entschädigung. |
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* lic. iur., HEV Zürich |
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