HEV 9/2007 Inhaltsverzeichnis Interview                   Stolpersteine beim Hausverkauf           TV-Interview mit Rita Eichenberger, eidg. dipl. Immobilientreuhänderin, Leiterin Verkauf/Vermittlung HEV Zürich, und Olivier Laube, wohntraumTV           Frau Eichenberger, Sie beschäftigen sich seit vielen Jahren beim HEV Zürich mit dem Verkauf von Liegenschaften. Gibt es Punkte, welchen Ihres Erachtens schon vor einem Verkauf besondere Aufmerksamkeit geschenkt werden sollte? Ja, da gibt es einiges, was zu beachten ist. Für den Verkauf ist früher oder später ein Grundbuchauszug unerlässlich. Die Interessenten wollen schliesslich alles über das Grundstück wissen und haben auch Anspruch darauf. Es ist daher gut, einen Grundbuchauszug rechtzeitig beim zuständigen Notariat und Grundbuchamt zu besorgen, und zwar mit dem genauen Wortlaut der Anmerkungen, Vormerkungen und Dienstbarkeiten. Daraus sind auch alle Grundpfandrechte ersichtlich. Nach Erhalt des Grundbuchauszuges gilt es zu prüfen, ob die darin aufgeführten Eigentümer den gegenwärtigen Verhältnissen entsprechen. Oft ist noch immer der verstorbene Vater eingetragen oder gar eine Erbengemeinschaft. Im letzteren Fall kommt es gelegentlich vor, dass ein Teil der Erben nicht mehr lebt. In solchen Fällen kann man nur hoffen, dass die Erbbescheinigungen vorliegen. Wenn nicht, müssen diese bei der zuständigen Behörde (im Kanton Zürich das Bezirksgericht) angefordert werden. Das kann mit einem grossen zeitlichen Aufwand verbunden sein, insbesondere wenn ein verstorbener Erbe im Ausland Wohnsitz hatte.           Wieso müssen die eingetragenen Grundpfandrechte ersichtlich sein? Wichtig ist, ob die aufgeführten Schuldbriefe (Grundpfandrechte) noch belastet sind. Es ist durchaus möglich, dass Schuldbriefe abbezahlt wurden. Trifft dies zu, sollten sich diese bei den Akten des Eigentümers befinden, bei abbezahlten Namenschuldbriefen samt dem notwendigen Indossament, d.h. der Abtretungserklärung der Bank. Leider stellen wir immer wieder fest, dass Letzteres fehlt. Ist ein Schuldbrief nicht mehr auffindbar, muss dieser kraftlos erklärt werden. Und zwar auch wenn nachweislich seit Jahren keine Zinsen bezahlt worden sind und man davon ausgehen kann, dass niemand mehr Ansprüche daraus ableitet. Dazu ist eine Ausschreibung im Amtsblatt notwendig, das ist nicht nur mit Kosten verbunden, sondern kostet auch Zeit – nämlich etwa ein Jahr. Ein Verkauf kann dennoch erfolgen, doch wird der Käufer eine Sicherstellung des entsprechenden Betrages verlangen.           Besonderheiten bei Erbengemeinschaften? Voraussetzung für einen Immobilienverkauf ist, dass sämtliche Erben damit einverstanden sind. Generell sind Erbengemeinschaften nur einstimmig handlungsfähig. Es reicht also nicht, wenn die Mehrheit der Erben einen Verkauf wünscht. Um kostspielige Leerläufe zu vermeiden, sollte eine entsprechende Zustimmung vor Aufnahme jeglicher Art von Verhandlung, sei es mit einem Interessenten, sei es mit dem Makler, vorliegen. Falls ein Erbe die Liegenschaft selber übernehmen will, ist das mit dem Einverständnis der anderen Erben selbstverständlich möglich. Allerdings braucht es dann keinen pVerkaufsvertrag, sondern einen Erbteilungsvertrag. Den kann das Notariat und Grundbuchamt erstellen. Bei einer Erbteilung wird im Unterschied zum Verkauf keine Grundstückgewinnsteuer erhoben. Diese wird vielmehr aufgeschoben, was bei der Kaufpreisfestlegung berücksichtigt werden sollte.           Mein Vater, welcher alleine im Einfamilienhaus wohnt, muss ins Pflegeheim umziehen, da er an Demenz erkrankt ist. Kann ich nun bezüglich seines Hauses disponieren? Was muss dabei beachtet werden? Ist ein Eigentümer nicht mehr handlungsfähig, kann er auch keine Vollmacht ausstellen – auch nicht auf seine nächsten Angehörigen. Eine Vollmacht muss nämlich amtlich beglaubigt sein und dazu überprüft das Notariat die Handlungsfähigkeit. Will man dennoch verkaufen, muss eine vorübergehende Beistandsschaft beantragt werden. Der Kaufvertrag kann dann einstweilen nur beurkundet werden, während der Vollzug des Kaufvertrages die Zustimmung der Vormundschaftsbehörde und des Bezirksrates voraussetzt. Der beurkundete Kaufvertrag muss zunächst mit einem Bericht über die Verkaufsbemühungen der Vormundschaftsbehörde eingereicht werden. Diese überprüft, ob die Interessen des Vaters gewahrt wurden, und erteilt ihre Zustimmung erst, wenn sie zur Überzeugung gelangt, dass die Liegenschaft bestmöglich veräussert wurde.           Der Eigentümer eines Einfamilienhauses, welches auf seinen Namen im Grundbuch eingetragen ist, ist infolge der Trennung von seiner Ehefrau ausgezogen und will das Haus nun verkaufen. Wenn die Gattin, wie es meistens der Fall ist, im Einfamilienhaus wohnt, kann er das Haus nur mit ihrer ausdrücklichen Zustimmung veräussern – auch wenn er als Alleineigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Das Gesetz sieht nämlich einen besonderen Schutz für Familienwohnungen vor (ZGB 169). Sofern die Gattin einen anderen Wohnsitz hat, muss er eine Wohnsitzbestätigung beibringen, aus welcher hervorgeht, dass es sich beim verkäuflichen Objekt nicht um die Familienwohnung handelt. Dasselbe gilt übrigens auch bei eingetragenen Partnerschaften.           Hätte nie gedacht, dass so viele Fragen auftauchen können. Ich könnte Ihnen noch einige mehr aufzeigen, leider reicht dazu die Zeit nicht aus. Sie sehen, es lohnt sich aus vielen Gründen, einen ausgewiesenen Makler mit dem Verkauf zu beauftragen, der Ihnen auch beratend zur Seite steht.                 In allen Fragen, die mit Immobilien zu tun haben, beraten wir vom HEV Zürich Sie gerne. Unsere Fachleute der Verkaufs-, Rechts-, Schätzungs- und Verwaltungsabteilung freuen sich auf Ihren Anruf. Ihre Immobilie ist unser Zuhause

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