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Die Abberufung des Verwalters ist ein
einseitiges und auflösendes Gestaltungsrecht.
Sie beendet die Rechtsbeziehung zwischen
dem Verwalter und der Stockwerkeigentümerschaft.
Die Abberufung ist bedingungsfeindlich
und kann nicht widerrufen werden.
Eine allfällige Fortführung der Vertragsbeziehung
setzt demnach aus formeller Sicht den
Abschluss eines neuen Vertrages voraus.
Das Recht auf freie Abberufung ist unverzichtbar
und kann nach herrschender Lehre
auch nicht eingeschränkt werden. In diesem
Sinne sind auch «unkündbare» Verwalterverträge
oder sogar Verwalterverträge mit einer
Mindestlaufzeit nicht bindend bzw. können
einer Abberufung nicht entgegengehalten
werden.
Das Gesetz sieht hingegen zwei Einschränkungen
der Abberufungsfreiheit vor: |
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| 1. |
«Sofern wichtige Gründe vorhanden sind,
muss die Abberufung ausgesprochen werden.
Andernfalls kann sich jeder Stockwerkeigentümer
an den Richter wenden
und die richterliche Abberufung verlangen.» |
| 2. |
«Im Falle der richterlichen Bestellung des
Verwalters kann die Stockwerkeigentümerversammlung
eine Abberufung nur mit
Bewilligung des Richters oder nach Ablauf
der richterlich bestimmten Frist beschliessen.» |
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Wie die Bestellung (sofern keine richterliche
Bestellung) muss auch die Abberufung
durch Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung
erfolgen. Der Beschluss wird
mit einfachem Mehr gefasst. Das Verbot der
Einschränkung des Abberufungsverbotes
führt dazu, dass das vorgenannte Mehrheitserfordernis
nicht erschwert werden darf.
Wie jeder Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung
kann auch die Abberufung
anfechtbar oder gar nichtig sein, sofern
die gesetzlichen Voraussetzungen nicht erfüllt
sind. Zu denken ist an die fehlende Traktandierung
auf der Einladung zur Stockwerkeigentümerversammlung
oder wenn das einfache
Mehr falsch berechnet worden ist. Die
Abberufung entfaltet als sog. empfangsbedürftige
Willensäusserung erst mit ihrer
Mitteilung rechtliche Wirkung, wobei von
Gesetzes wegen nicht die Einhaltung einer
bestimmten Form verlangt wird. Sofern der
Verwalter an der Versammlung anwesend ist,
bedarf es keiner separaten Mitteilung. Wenn
er nicht anwesend ist, genügt grundsätzlich
eine mündliche Mitteilung, die Übergabe des
Protokolls oder eine schriftliche Mitteilung.
Aus Beweisgründen ist aber die Zustellung
per Einschreiben empfehlenswert. |
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