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Darf der sondernutzungsberechtigte Stockwerkeigentümer
der Gartenwohnung den Garten auch über den zur Sondernutzung
ausgeschiedenen Gartensitzplatz hinaus nach freiem Ermessen
benutzen, gartenbaulich gestalten (Statuen, Mauern), bepflanzen
(grössere Bäume) und unterhalten? |
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Stockwerkeigentum ist der Miteigentumsanteil
an einem Grundstück, der
dem Miteigentümer das Sonderrecht gibt,
bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich
zu benutzen und innen auszubauen
(Art. 712 a ZGB). Als gemeinschaftlicher
Teil verbleibt, was nicht zu Sonderrecht
ausgeschieden wurde. Sondernutzungsrechte
können auf gemeinschaftliche
Teile begründet werden und schliessen
andere Stockwerkeigentümer und
Dritte von der Benutzung eines gemeinschaftlichen
Teils aus.
Das Gesetz enthält keine Bestimmung
über das Sondernutzungsrecht und es handelt
sich um die Schaffung durch die Praxis,
welche eigentlich einer Verankerung
im Gesetz bedürfte. Ein Sondernutzungsrecht
wird durch Grund- oder Personaldienstbarkeit,
Reglement oder Vertrag
begründet, welche auch dessen Umfang
bestimmen.
Die ausschliesslichen Benutzungsrechte
können objektbezogen begründet werden,
so dass das Nutzungsrecht nur noch
mit dem Sonderrecht zusammen auf einen
Dritten übertragen werden kann. Wurden
diese Rechte personenbezogen begründet
und einem individuell bezeichneten
Stockwerkeigentümer zugeteilt, so
folgt das persönliche Recht bei einer Veräusserung
des Stockwerkeigentumsanteils
nicht automatisch dem Sondernutzungsrecht.
Es ist nicht üblich, dass die Eigentümer
der Gartenwohnung den Garten
auch über den zur Sondernutzung ausgeschiedenen
Gartensitzplatz hinaus nach
freiem Ermessen benutzen, gartenbaulich
gestalten, bepflanzen und unterhalten
dürfen.
Ein Sondernutzungsrecht erteilt dem
berechtigten Stockwerkeigentümer in der
Regel keine Befugnis zur baulichen Ausgestaltung
und keinesfalls das Recht,
über sein Sondernutzungsrecht hinaus
das Grundstück ausschliesslich zu verwenden
oder zu gestalten, es sei denn,
das Reglement sehe ein solches Recht
vor.
Zwar begründet die Zuteilung eines
Sondernutzungsrechtes den Verzicht der
Stockwerkeigentümergemeinschaft auf die
Nutzung eines gemeinschaftlichen Gartenanteils,
nicht aber das Recht auf eine
Benutzung nach freiem Ermessen und keineswegs
die gestalterische oder substanzielle
Veränderung der gemeinschaftlichen
Teile.
Selbstverständlich ist die Gemeinschaft
frei, die Benutzung von gemeinschaftlichen
Teilen einzuschränken und einem
oder mehreren Stockwerkeigentümern
eine Sondernutzung einzuräumen. |
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