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Der alte Mieter zieht weg und der neue ist bereits da. Der
Vermieter wünscht in solchen Fällen eine ununterbrochene Vermietung,
damit keine Mietzinsausfälle entstehen. Bei einem Mieterwechsel
sind jedoch Renovationsarbeiten – die unter Umständen eine gewisse
Zeit in Anspruch nehmen können – oft angezeigt. Der Vermieter wird
sich fragen: Wann kann ich diese Arbeiten durchführen? Muss der alte
Mieter Renovationen dulden? Oder vielleicht der neue Mieter? Wer
trägt die Kosten? Die Antwort ergibt sich aus dem Zusammenspiel der
Regelungen betreffend Rückgabe und Übergabe der Mietsache. |
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Die Mieterschaft muss die Mietsache
spätestens am letzten Tag der Mietdauer
zurückgeben. Der Zeitpunkt der Rückgabe
wird jedoch häufig durch vertragliche
Bestimmungen oder nach Ortsgebrauch
bestimmt. Nach Zürcher Mietvertrag (Ziffer
18 der allgemeinen Bedingungen zum
Mietvertrag für Wohnräume, Ausgabe
1996) hat die Rückgabe der Mietsache bis
spätestens am Tage nach Beendigung der
Miete um 12:00 Uhr zu erfolgen. Fällt der
Rückgabetermin auf einen Samstag, Sonntag
oder staatlich anerkannten Ruhe- oder
Feiertag, hat die Rückgabe am darauf folgenden
lokalen Werktag bis spätestens
12:00 Uhr zu geschehen. Die Mieterschaft
darf auch die Mietsache vorzeitig zurückgeben,
wird aber dadurch von ihrer Mietzinszahlungspflicht
nicht befreit.
Die Mietsache muss geräumt und gereinigt
zurückgegeben werden. Die kleinen
Mängel müssen behoben und die nicht
schriftlich bewilligten Änderungen am Mietobjekt
müssen rückgängig gemacht worden
sein. Der Mieter muss darüber hinaus nur
die von ihm verursachten Beschädigungen sowie die Übernutzung der Mietsache, d.h.
die Abnutzung, die über das Mass der
Altersentwertung hinausgeht, übernehmen. Unabhängig davon, ob die Mieterschaft
diese Instandstellungsarbeiten, für
welche sie einzustehen hat, selber ausführt
oder ob diese durch die Vermieterschaft
ausgeführt werden, ist die ausziehende
Mieterschaft dafür verantwortlich, dass
diese Arbeiten rechtzeitig (vor dem Einzug
der Nachfolgemieterschaft) abgeschlossen
sind. Mit anderen Worten: Die Mieterschaft
muss sämtliche Arbeiten, die sie
übernehmen muss, vor Rückgabe der Sache
durchführen. Kommt es wegen der Vornahme
von solchen Instandstellungen zu nicht
vermeidbaren Verzögerungen, so kann die
Vermieterschaft die Mieterschaft für den
Verspätungsschaden haftbar machen.
Anders gilt es für die Instandstellungen,
welche der Vermieter übernehmen muss:
Der Vermieter darf in der Zeit von der Kündigung
bis zur Rückgabe der Mietsache
keine Erneuerungen und Änderungen am
Mietobjekt vornehmen (auch Mängel dürfen
nur beseitigt werden, soweit dies zur
Behebung oder Vermeidung von Schäden
notwendig ist). Von der Mieterschaft darf
nicht erwartet werden, dass sie Umbauarbeiten
erduldet, aus denen sie keinen Nutzen
mehr ziehen kann und welche im Hinblick
auf eine Weitervermietung ausgeführt
werden. Mit der Renovation, die bei einem
Mieterwechsel vielfach angezeigt ist, darf
also erst nach der Rückgabe durch den
Mieter begonnen werden (ausser wenn der
ausziehende Mieter seine Zustimmung zur
frühzeitigen Durchführung der Arbeiten
erteilt).
Der neue Mieter hat hingegen zumutbare
Erneuerungen und Änderungen zu
dulden (diese Arbeiten werden ja zu seinen
Gunsten ausgeführt), worunter jedoch
nicht umfangreiche Arbeiten fallen, wie
zum Beispiel Malerarbeiten oder das
Schleifen des Parketts. Dem Mieter steht in diesem Fall, je nach den sich daraus ergebenden
Beeinträchtigungen im Gebrauch
der Mietsache, das Recht der verhältnismässigen
Herabsetzung des Mietzinses zu.
Wenn aufgrund Renovationsarbeiten die
Übergabe der Sache nicht möglich ist, hat
der neue Mieter ferner Anspruch auf Ersatz
des Verspätungsschadens (z.B. Differenz
zwischen dem höheren Mietzins einer
provisorisch gemieteten Wohnung und
demjenigen der Mietsache; Kosten für
den zweimaligen Umzug; eventuell Lohnausfall)
oder er kann sogar, in der Regel erst
nach Ansetzung einer angemessenen Nachfrist,
vom Vertag zurücktreten (Art. 107
Abs. 2 OR).
Fazit: Eine lückenlose Vermietung ist bei
umfänglichen Renovationsarbeiten unmöglich.
Der ausziehende Mieter hat zwar diejenigen
Arbeiten, die zu seinen Lasten fallen,
vor der Rückgabe auszuführen, aber im
Übrigen ist er nicht verpflichtet, Erneuerungsarbeiten
zu akzeptieren. Der neue
Mieter hat hingegen Erneuerungsarbeiten
nach Beginn des Mietverhältnisses zu dulden,
soweit diese für ihn zumutbar sind.
Dafür steht ihm jedoch einen Anspruch auf
Mietzinsreduktion zu. Kann der neue Mieter
überhaupt nicht einziehen, hat er sogar die
Möglichkeit, vom Vertrag zurückzutreten.
Der Vermieter hat im Ergebnis keinen
Anspruch auf eine lückenlose Vermietung:
eine solche lässt sich nur durch Vereinbarung
mit der Mieterschaft und gute Planung
und Organisation der Renovationsarbeiten
erreichen. Der Vermieter ist jedoch
im Ergebnis auf das Entgegenkommen der
Mieterschaft angewiesen. Es empfiehlt sich
deshalb, vorzeitig die Übergabe der Mietsache
und die Ausführung von Renovationsarbeiten
mit dem neuen und dem alten
Mieter zu besprechen, um eine gemeinsame
und passende Lösung zu finden. |
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