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Das Stockwerkeigentum:
Eine allgemeine Ausführung
* Alessandra Perrella |
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Stockwerkeigentum ist in der Schweiz weit verbreitet.
Die Wahl, Stockwerkeigentum zu erwerben, kann verschiedene
Gründe haben, sei es, dass die Käufer so überhaupt die
Möglichkeit haben, mit einer geringeren finanziellen Belastung
Grundeigentum zu erwerben, sei es, dass sie eine Wohnung einem
Einfamilienhaus bevorzugen. Aus diesem Grund erscheint es als
angebracht, einmal die wichtigsten Grundsätze des Stockwerkeigentums
zu erläutern. |
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Stockwerkeigentum als besondere Form
des Miteigentums
In Art. 712a Abs. 1 ZGB wird das Stockwerkeigentum
folgendermassen definiert:
«Stockwerkeigentum ist der Miteigentumsanteil
an einem Grundstück, der dem
Miteigentümer das Sonderrecht gibt,
bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich
zu benutzen und innen auszubauen.»
Daher ist das Stockwerkeigentum eine
besondere Form des Miteigentums. Was
viele Stockwerkeigentümer jedoch verkennen,
ist, dass sie nicht eigentlich Eigentümer
eines Stockwerkes, beziehungsweise einer
Wohnung sind, sondern eben zu einem
Bruchteil am ganzen Haus beteiligt sind.
Im Vergleich zum gewöhnlichen Miteigentum
hat aber der Stockwerkeigentümer
jedoch das Recht einzelne Teile des Miteigentums
ausschliesslich zu benutzen und
innen auszubauen, was man als Sonderrecht
bezeichnet. Als besonders ausgestaltetes
Miteigentum bleibt aber schlussendlich
das Stockwerkeigentum eben Miteigentum.
Unsere Rechtsordnung sieht nicht
vor, dass man nur Eigentum an einzelnen
Räumen haben kann. Anders ausgedrückt
ist jeder Stockwerkeigentümer in der Höhe
seiner Wertquote am ganzen Grundstück
beteiligt und somit auch an den Sonderrechtseinheiten
der anderen Stockwerkeigentümer. |
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Das Sonderrecht
Wie schon gesagt, kann ein Stockwerkeigentümer
bestimmte Teile des Gebäudes
ausschliesslich benutzen und innen ausbauen.
Das Benutzungsrecht welches das Sonderrecht
beinhaltet, gewährt dem Stockwerkeigentümer
beispielsweise das Recht,
darin zu wohnen, es Dritten zu vermieten,
ein Ladengeschäft darin zu betreiben etc.
Ausserdem verfügt der Stockwerkeigentümer
über das Recht, seine Sonderrechtsteile
baulich auszugestalten. Dies betrifft aber
nur den Innenbereich; bauliche Veränderungen,
die von aussen wahrnehmbar sind,
können nur mit Einverständnis der anderen
Stockwerkeigentümer vorgenommen werden.
Neben diesen Rechten haben die
Stockwerkeigentümer aber auch die Pflicht,
ihr Sonderrechtsteil zu unterhalten, wie es
zur Erhaltung des Gebäudes in einwandfreiem
Zustand und gutem Aussehen erforderlich ist (Art. 712a Abs. 3 ZGB). Daraus folgt
natürlich, dass er auch selbst für die Unterhaltskosten
aufkommen muss. |
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Das ausschliessliche Benutzungsrecht
Grundsätzlich gilt, dass nur die Sonderrechtsteile
von den einzelnen Stockwerkeigentümern
ausschliesslich benutzt werden
können. Die gemeinschaftlichen Teile,
wie zum Beispiel der Garten oder Keller
stehen der Benutzung sämtlicher Stockwerkeigentümer
zur Verfügung. Damit man sich
aber bei der Benutzung nicht in die Quere
kommt, werden Benutzungsordnungen in
den Reglementen vorgesehen, so zum Beispiel
eine Waschküchenordnung. Aber es
gibt auch gemeinschaftliche Teile, welche
ausschliesslich einem Stockwerkeigentümer
zur Benutzung überlassen werden, wie ein
Parkplatz, ein Gartensitzplatz oder eine
Dachterrasse. Dann spricht man von einem
Sondernutzungsrecht oder ausschliessliche
Benutzungsrecht. Im Gegensatz zum Sonderrecht
ist es dem Benutzungsberechtigten
aber nicht erlaubt, bauliche Veränderungen
vorzunehmen, ohne dass die anderen
Stockwerkeigentümer damit einverstanden
wären. Probleme ergeben sich meist bei der
Frage, wer für die Kosten des Unterhalts
aufzukommen hat.
Grundsätzlich können die Stockwerkeigentümer
die Kostenregelung frei vereinbaren.
Die Unterhaltskosten für die
gemeinschaftlichen Teile werden von der
Gemeinschaft getragen. Nur wenn der
gemeinschaftliche Teil gar nicht oder nur in
geringem Masse der Stockwerkeigentümergemeinschaft
dient, hat der Sonderbenutzungsberechtigte
allein dafür aufzukommen.
Die Gemeinschaft kann sich jedoch
nicht deren Kosten entledigen, wenn ein
gemeinschaftlicher Teil eine wichtige Rolle
für das Stockwerkeigentum spielt. Beispielsweise
muss die Gemeinschaft für die Kosten
der Sanierung einer Dachterrasse aufkommen,
da das Dach auch von besonderer
Bedeutung für die anderen Stockwerkeigentümer
ist. |
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* lic. iur., HEV Zürich |
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