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Sobald ein Vermieter in ein Schlichtungs- oder
Gerichtsverfahren involviert wird, kann es passieren, dass
dadurch ein Kündigungsschutz von drei Jahren für
die Mieter ausgelöst wird. Es heisst also vorsichtig abzuwägen
bei der Entscheidung, ob man sich auf ein Verfahren
einlässt oder gar selber aktiv ein solches initiiert. |
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Gemäss der Generalklausel von Art.
271 OR ist eine Kündigung anfechtbar,
wenn sie gegen den Grundsatz von Treu
und Glauben verstösst. Art. 271a OR
nennt dann beispielhaft einige Tatbestände
der Anfechtbarkeit. Hier soll aber im
Speziellen die Thematik der dreijährigen
Sperrfrist besprochen werden, welche
durch die unten genannten Tatbestände
ausgelöst wird. |
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Voraussetzungen
Laut Art. 271a Abs. 1 lit. e OR ist eine
Kündigung durch den Vermieter insbesondere
anfechtbar, wenn sie ausgesprochen
wird vor Ablauf von drei Jahren
nach Abschluss eines mit dem Mietverhältnis
zusammenhängenden Schlichtungsoder
Gerichtsverfahrens, in dem der Vermieter: |
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| 1. |
zu einem erheblichen Teil unterlegen
ist: Vereinfacht gesagt bedeutet das,
dass sich die Mieterschaft nicht auf
den Kündigungsschutz berufen kann,
wenn im Wesentlichen dem Begehren
der Vermieterschaft entsprochen
wurde. |
| 2. |
seine Forderung oder Klage zurückgezogen
oder erheblich eingeschränkt
hat: Zum Beispiel ist die Mieterschaft
vor einer Kündigung geschützt, wenn
die Vermieterschaft im Laufe eines Verfahrens
auf eine Mietzinserhöhung verzichtet. |
| 3. |
auf die Anrufung des Richters verzichtet
hat: Hierbei steht am ehesten der Fall
einer gescheiterten Einigung vor der
Schlichtungsbehörde zur Diskussion,
wo die Vermieterschaft das Verfahren
nicht innert 30 Tage fortsetzt. |
| 4. |
mit dem Mieter einen Vergleich
geschlossen oder sich sonstwie geeinigt
hat: Der Vergleich kann vor der Schlichtungsstelle
oder vor dem Gericht
geschlossen werden oder aber auch
aussergerichtlich, jedoch während des
laufenden Verfahrens. |
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Dasselbe gilt laut Art. 271a Abs. 2,
wenn der Mieter durch Schriftstücke nachweisen
kann, dass er sich mit dem Vermieter
ausserhalb eines Schlichtungs- oder
Gerichtsverfahrens über eine Forderung
aus dem Mietverhältnis geeinigt hat. Diese
Einigung muss schriftlich belegt werden
können, zum Beispiel als Vereinbarung
zwischen den Parteien.
Wichtig ist, in diesem Zusammenhang
zu prüfen, ob eine Einigung im Sinne dieser Bestimmung überhaupt vorliegt und
dadurch vermag, den Kündigungsschutz
auszulösen:
Die bundesgerichtliche Rechtsprechung
gestützt auf die herrschende Lehre verlangt
eine einvernehmliche Streitbeilegung,
mittels der eine unter den Parteien
kontroverse Rechtsfrage abschliessend
geklärt wird (Urteil vom 18. Juni 2004,
4C.122/2004). Es muss also zuerst zwischen
den Parteien über eine Forderung
aus dem Mietverhältnis Uneinigkeit
geherrscht haben. Eine solche Meinungsverschiedenheit
ist also nicht gegeben,
wenn es schon gar nicht erst zu einer
Auseinandersetzung kommt, zum Beispiel
wenn die Vermieterschaft ihre Forderung
auf erstmalige Bestreitung durch den
Mieter hin gleich fallen lässt oder auch
einer Forderung der Mieterschaft sofort
nachkommt. Die Parteien müssen zumindest
eine gewisse Zeit lang auf ihrem
Standpunkt beharren. Falls aber ein so
qualifizierter Streit vorlag, kommt es nicht
darauf an, in welchem Masse der Vermieter
am Ende bei dessen Beilegung nachgibt.
War also ein Vermieter jemals in ein
Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren
involviert oder hat ausserbehördlich einen
Vergleich geschlossen mit der Mieterschaft,
sollte er, bevor er eine Kündigung
ausspricht, unbedingt eine genaue Analyse
der damaligen Umstände durchführen, um
abzuklären, ob ein Anwendungsfall von
Art. 271a Abs. 1 oder 2 vorliegt. |
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