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Die Nebenkosten sind neben dem
Mietzins nur dann geschuldet, wenn sie
besonders vereinbart sind (Art. 257a
Abs. 2 OR). Der Mietvertrag muss die zulasten
der Mieterschaft gehenden Nebenkosten
genau umschreiben. Ist eine Pauschale
vereinbart, wird die Entschädigung
im Voraus festgelegt und es erfolgt keine
separate Abrechnung. Erhebt der Vermieter
Akontobeträge, dann müsste die Abrechnung
mindestens einmal jährlich erfolgen
(Art. 4 Abs. 1 VMWG). Werden die
Nebenkosten abgerechnet, dann sollte der
Zeitpunkt der Abrechnung vertraglich vereinbart
werden. |
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Die Abrechnung
Nach den neuesten von HEV, SVIT
und VZI gemeinsam herausgegebenen
Allgemeinen Bedingungen zum Mietvertrag
für Wohnräume (Ausgabe 2007)*
sind die Nebenkosten per vertraglich festgelegten
Stichtag abzurechnen. Haben die
Parteien keinen Abrechnungstermin vereinbart,
so gilt der Ortsgebrauch (Art.
257c OR in analoger Anwendung).
In der Praxis sind unterschiedliche
Abrechnungstermine anzutreffen: nebst
dem 30. Juni (übliches Ende der Heizperiode)
der 31. März, aber auch der
31. Dezember. Am meisten Sinn dürfte
eine Abrechnung auf das übliche Ende der
effektiven Heizperiode (30. Juni) machen,
weil zu diesem Zeitpunkt die Kosten für die
gesamte Heizperiode berücksichtigt werden
können.
Bei der Erstellung der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung
muss der Vermieter
sorgfältig vorgehen und alle Positionen
erfassen, die der Mieter bezahlen
muss. Vergisst der Vermieter einzelne Positionen,
kann er diese nach Zustellung einer
vorbehaltlosen Abrechnung nicht mehr
nachbelasten.
Die Heizkostenabrechnung muss mindestens
die folgenden Angaben enthalten: |
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die Aufzählung der in Rechnung gestellten
Nebenkosten (Heizung, Warmwasser,
Abwassergebühr, Hauswartungskosten
etc.) jeweils mit dem entsprechenden
Betrag; |
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das Total der Nebenkosten; |
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der Verteilschlüssel der Nebenkosten
unter den Mietparteien; |
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der gesamthaft von der Mieterschaft
für die betreffende Periode geschuldete
Betrag; |
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der gesamte Betrag, der von der Mieterschaft
geleisteten Akontozahlungen; |
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der verbleibende Saldobetrag. |
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Wird dem Mieter keine detaillierte Heizungskostenabrechnung
zugestellt, sollte
sie den Hinweis enthalten, dass er eine
detaillierte Abrechnung verlangen kann
(Art. 8 Abs. 1 VMWG). Endigt das Mietverhältnis während der Abrechnungsperiode,
so hat die Mieterschaft keinen
Anspruch auf eine Zwischenabrechnung,
weil der Vermieter in der Regel erst nach
Ablauf der vereinbarten Periode sämtliche
angefallenen Kosten kennt. |
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Konsequenzen des Verzugs
Ist der Vermieter mit der Erstellung der
Nebenkostenabrechnung in Verzug, riskiert
er die Verjährung seiner Ansprüche.
Sowohl Akontozahlungen wie auch die
Nachforderung, welche sich aus der Abrechung
ergibt, verjähren innert 5 Jahren
(Art. 128 Ziff. 1 OR).
Wie könnte der Mieter den Vermieter
verpflichten, die Nebenkostenabrechnung
zu erstellen? Erfolgt die Nebenkostenabrechnung
innerhalb eines Jahres nicht, so
könnte der Mieter versuchen, vor der
Schlichtungsbehörde ein Begehren zu stellen,
um den Vermieter unter Androhung von
Straffolge (Art. 292 StGB) zu verflichten, die
Nebenkostenabrechnung zu erstellen.
Eine andere Möglichkeit bestünde darin,
die Rückzahlung der geleisteten Akontozahlungen
der betreffenden Abrechnungsperiode
zu fordern oder diesen
Betrag mit der laufenden Miete zu verrechnen. |
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