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Bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen
hat der Mieter das Recht, bei Mängeln
der Mietsache künftig fällig werdende
Mietzinse hinterlegen zu können.
Erste Voraussetzung dafür, dass der Mieter
sein Recht auf Hinterlegung des Mietzinses
geltend machen kann, bildet das Vorhandensein
eines Mangels am Mietobjekt. Dieser
Anspruch steht dem Mieter sowohl bei
schwer wiegenden Mängeln als auch bei
untergeordneten Mängeln zur Verfügung.
Kein Hinterlegungsgrund besteht hingegen
im Bereich der kleinen Mängel, die der Mieter
auf eigene Kosten beseitigen muss (sog. kleiner
Unterhalt).
Weitere Voraussetzung für die Hinterlegung
des Mietzinses ist, dass der Mieter
vorgängig dem Vermieter schriftlich eine
angemessene Frist zur Beseitigung des von
ihm geltend gemachten Mangels angesetzt
hat. Fehlt die Fristansetzung, mangelt es an
einer Voraussetzung der Hinterlegung. Gleiches
gilt, wenn es der Mieter unterlässt, dem
Vermieter konkret die Hinterlegung anzudrohen.
Im Übrigen muss die Frist zur Beseitigung
des Mangels eine «angemessene» sein.
Ergibt sich, dass der Mieter dem Vermieter
eine zu kurze, also unangemessene Frist angesetzt
hat, so ist die Hinterlegung unzulässig.
In jedem Fall empfiehlt es sich, dass der
Vermieter dem Mieter nach Kenntnisnahme
des Mangels (schriftlich) mitteilt, dass die
angesetzte Frist eine unangemessene ist.
Das Gesetz schreibt zudem vor, dass nur
künftig fällig werdende Mietzinse hinterlegt
werden können, wobei sich die Fälligkeit
primär nach dem Vertrag richtet.
Als weitere Voraussetzung im Rahmen der
Hinterlegung des Mietzinses verlangt das
Gesetz, dass der Mieter die Hinterlegung dem Vermieter anzukündigen hat. Damit soll vor
allem verhindert werden, dass der Vermieter
nicht unnötigerweise eine Betreibung einleitet
oder andere rechtliche Massnahmen
ergreift.
Sind sämtliche Voraussetzungen erfüllt,
gelten mit der Hinterlegung die Mietzinse als
bezahlt (Hinterlegungsstelle im Kanton Zürich
ist die Bezirksgerichtskasse). Der Mieter hat
seine Zahlungspflichten mit der Hinterlegung
erfüllt. Das geltende Recht sieht nun zwei
Möglichkeiten vor, wie das Verfahren um die
Ansprüche des Mieters in Gang gesetzt werden
kann. Entweder hat der Mieter seine
Ansprüche innert 30 Tagen seit Fälligkeit des
ersten hinterlegten Mietzinses bei der Schlichtungsbehörde
geltend zu machen oder aber
der Vermieter verlangt die Herausgabe des
(allenfalls zu Unrecht hinterlegten) Mietzinses.
Wird das Schlichtungsverfahren vom
Mieter eingeleitet, so ist vorab zu prüfen, ob
die Voraussetzungen für eine Hinterlegung
überhaupt erfüllt sind; dies erfolgt durch die
Schlichtungsbehörde von Amtes wegen. Sollte
sich im Rahmen dieser Prüfung zeigen,
dass formelle Voraussetzungen für die Hinterlegung
fehlen, so ist die Herausgabe der hinterlegten
Mietzinse zu verfügen. Unterlässt es
der Mieter jedoch bereits, innert der Frist von
30 Tagen die Schlichtungsbehörde anzurufen,
so fallen die hinterlegten Mietzinse ohne Weiteres
dem Vermieter zu. Die Schlichtungsbehörde
(oder später allenfalls das Gericht)
hat zu prüfen, ob und inwieweit der geltend
gemachte Mangel einen Mietzins-Herabsetzungsanspruch
des Mieters begründet. Im
Entscheidfall wird zudem über das «Schicksal
» der hinterlegten Mietzinse befunden,
d.h. wem und in welchem Umfang die hinterlegten
Beträge ausbezahlt werden. |
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