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Nach Art. 260a Abs. 3 OR schuldet der
Vermieter dem Mieter eine Entschädigung,
wenn die Sache bei Beendigung des Mietverhältnisses
durch die Investition des Mieters
einen erheblichen Mehrwert aufweist. Unabdingbare
Voraussetzung für die Verpflichtung
des Mieters eine solche Entschädigung
leisten zu müssen, ist seine Zustimmung zu
den vom Mieter ausgeführten Arbeiten. Laut
Gesetz muss diese Zustimmung schriftlich
vorliegen, wobei die Bedingung der Schriftlichkeit
der Zustimmung als absolut zwingendes
Erfordernis zu qualifizieren ist (Gültigkeitsvoraussetzung).
Kann sich der Mieter
nicht über eine schriftliche Zustimmung des
Vermieters ausweisen, besteht ein Entschädigungsanspruch
definitiv nicht.
Die Regelung des Entschädigungsanspruches
des Mieters ist hingegen nicht
zwingender Natur. Von dieser gesetzlichen
Regelung kann abgewichen werden, indem
die Parteien eine solche Entschädigung ausdrücklich
wegbedingen. Eine solche Abmachung
ist zwar an keine bestimmte Form gebunden; aus Gründen der Rechtssicherheit
und vor allem aus Gründen der Beweissicherung
ist dringend eine schriftliche
Regelung zu empfehlen.
Im Weiteren setzt Art. 260a Abs. 3 OR
für den Entschädigungsanspruch (sofern
nicht wegbedungen) voraus, dass der
Mehrwert bei Mietende erheblich ist. Entschädigt
werden soll nicht jede Kleinigkeit.
Der Mehrwert muss, um erheblich zu sein,
auch in einer gewissen Relation zur Wohnung
stehen. Somit wird die Festlegung
einer Limite in Franken oder Prozenten von
der Lehre und Praxis abgelehnt. Es muss im
Einzelfall bei objektiver Würdigung geprüft
werden, ob und welche Vorteile, welche die
Vermieterschaft aus der Erneuerung oder
Änderung ziehen kann, vorliegen. Demzufolge
ist unerheblich, wie viel der Mieter
selbst investiert hat, doch muss der Mehrwert
von ihm bzw. jedenfalls nicht vom Vermieter
geschaffen sein. Eine nähere Präzisierung,
was unter «erheblich» zu verstehen
ist, gibt der Gesetzgeber nicht. |
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