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Privat- oder Geschäftsvermögen?
* Martin Byland |
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Ob eine Liegenschaft dem Privatvermögen oder dem Geschäftsvermögen
zuzuteilen ist, bestimmt sich aufgrund einer Würdigung aller in
Betracht kommenden tatsächlichen Umstände. Der vorliegende
Fall1 zeigt deutlich, dass eine Zuordnung zum Privatvermögen mit einer
grossen Steuerersparnis verbunden ist. |
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Ein Ehepaar führte in seiner eigenen Liegenschaft
einen Bäckereibetrieb, den sie im
Jahre 2001 aufgaben und die Räumlichkeiten
weiter vermieteten. Sie selber belegten
im oberen Stockwerk eine 71/2-Zimmer-
Wohnung und vermieteten zwei weitere
Wohnungen an Dritte. Das Steueramt des
Kantons Nidwalden veranlagte sie in der
Folge mit einem steuerbaren Einkommen von
Fr. 481 000.– mit der Begründung, sie hätten
durch ihre Geschäftsaufgabe und die damit
verbundene Überführung der Liegenschaft
vom Geschäfts- ins Privatvermögen einen
steuerbaren Kapitalgewinn von Fr. 411 000.–
erzielt. Der Einwand des Ehepaares, die Liegenschaft
sei zu Unrecht dem Geschäftsvermögen
zugeordnet worden, wurde zwar vom
Steueramt wie auch vom Verwaltungsgericht,
nicht jedoch vom Bundesgericht verworfen. |
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Grundsätzliches
In der Schweiz sind Kapitalgewinne
aus der Veräusserung von Privatvermögen
steuerfrei. Eine Ausnahme gilt bei Grundstücken:
Dort erheben die Kantone bei einer
Handänderung eine Grundstückgewinnsteuer,
wogegen die Gewinne bei der Direkten
Bundessteuer steuerfrei sind. Im Unterschied
dazu werden alle Veräusserungsgewinne aus
dem Verkauf von Vermögensgegenständen
des Geschäftsvermögens sowohl von den
kantonalen Steuern wie auch von der Bundessteuer
erfasst und unterliegen bei Selbstständigerwerbenden
auch der AHV. Die
Frage, welcher Vermögenskategorie ein veräusserter
Gegenstand zugeordnet werden
soll, ist daher von grosser Bedeutung. Zu Diskussionen
Anlass geben insbesondere Vermögensgegenstände,
die sich sowohl für eine
private wie auch für eine geschäftliche Nutzung
eignen (wie Wertpapiere, Personenwagen
oder Wohnliegenschaften). Bei Liegenschaften
ist dies typischerweise dann der Fall,
wenn der Betriebsinhaber im eigenen Haus
ein Geschäft führt und auch noch darin
wohnt. In solchen Fällen wird die Liegenschaft
nach der so genannten Präponderanzmethode
entweder ganz dem Geschäftsoder
ganz dem Privatvermögen zugeteilt, je
nachdem, in welchem Bereich der grössere
Ertrag erzielt wird (unter Einbezug des zum
Marktwert festgesetzten Eigenmietwertes für
den geschäftlich genutzten Teil). Wird also
mehr als die Hälfte des Gesamtertrages der
Liegenschaft aus der geschäftlichen Nutzung
erzielt, liegt Geschäftsvermögen vor |
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Der Entscheid des Bundesgerichtes
Im vorliegenden Urteil stellt das Bundesgericht
fest, dass die Liegenschaft des Ehepaares
mit dem Bäckereibetrieb im Parterre und den Mietwohnungen in den oberen
Stockwerken sowohl eine geschäftliche wie
auch eine private Nutzung aufweist. Je
nachdem, zu welcher Kategorie die vom
Ehepaar selbst bewohnte Wohnung gerechnet
wird, liegt Geschäfts- oder Privatvermögen
vor.
Das Steueramt Nidwalden hatte sich unter
Berufung auf eine langjährige Praxis auf den
Standpunkt gestellt, dass das Ehepaar aus
geschäftlichen Gründen ein besonderes Interesse
gehabt habe, im gleichen Haus zu wohnen,
weshalb die Wohnung ebenfalls zum
Geschäftsvermögen zähle.
Das Bundesgericht hält demgegenüber
unter Verweis auf das neuere Recht2 fest, dass
eine selbst genutzte Wohnung eines Betriebsinhabers
nur dann zum Geschäftsvermögen
gehöre, wenn die Wohnung «ganz oder vorwiegend» der selbstständigen Erwerbstätigkeit
diene. Generell könne angesichts der
heutigen Mobilität nicht mehr behauptet
werden, dass eine rationelle Betriebsführung
wesentlich gefördert werde, wenn der Inhaber
in der Betriebsliegenschaft wohne. Von
speziellen Ausnahmen abgesehen (z.B. bei
Angestelltenwohnungen für Abwarte, Sicherheitsdienstmitarbeiter
oder Lehrlinge) sei
daher die Wohnung dem Privatvermögen
zuzuordnen. Dies gelte grundsätzlich für jede
Art von Betrieben (wie Bäckereien, Gastwirtschaften,
Metzgereien, Hotels, Garagen,
Läden, Arztpraxen oder Apotheken). |
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Fazit
Der Entscheid zeigt klar auf, dass es steuerlich
meist vorteilhafter ist, Liegenschaften
im Privatvermögen zu halten, reduziert sich
doch das steuerbare Einkommen des Ehepaares
um immerhin Fr. 411 000.–. Die Differenz
ist deshalb so hoch, weil die Präponderanzmethode
im Unterscheid zu der bis 1995
geltenden Methode3 keine Aufteilung kennt.
Zu Recht hält das Bundesgericht entgegen
der widersprechenden Steuerverwaltung fest,
dass dies allein eine Zuordnung zum Geschäftsvermögen
noch nicht rechtfertige. Es
braucht jeweils eine Gesamtbeurteilung, bei
welcher einzelne Kriterien wie z.B. die buchhalterische
Behandlung nicht allein entscheidend
sein können. Die Konstellation, bei welcher
der Inhaber in der Betriebsliegenschaft
wohnt, ist im Alltag gar nicht so selten. In
der Praxis kommt es immer wieder vor,
dass die Zuordnungsfrage erst bei der
Geschäftsaufgabe beachtet wird. Dann
ist es in der Regel aber zu spät, da der Interpretationsspielraum
klein ist. Aus Sicht der
Steuerberatung ist es daher wichtig, sich die
Steuerfolgen frühzeitig vor Augen zu führen,
um allfällige Gegenmassnahmen treffen zu
können. |
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1 Urteil des Bundesgerichtes vom 8. Oktober 2007
(2A.710/2005)
2 Art. 18 Abs. 2 DBG, mit der Wiedereinführung
der Präponderanzmethode
3 Bis 1995 galt die Wertzerlegungsmethode,
die eine prozentuale Aufteilung kannte |
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* lic. iur. Rechtsanwalt, TBO Treuhand AG, Zürich |
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