HEV 2/2008 Inhaltsverzeichnis Die Eigentumswohnung         Das Einspracherecht               lic. iur. Cornel Tanno, Rechtsanwalt, Leiter Rechtsberatung und Prozessführung HEV Zürich   Von Gesetzes wegen wird den Stockwerkeigentümern erlaubt, ein Einspracherecht gegen bestimmte Rechtsgeschäfte eines Stockwerkeigentümers einzuführen. In Art. 712c Abs. 2 ZGB werden die einschränkbaren Rechtsgeschäfte explizit aufgezählt. Es handelt sich um die Veräusserung, die Errichtung beschränkter dinglicher Rechte (Nutzniessung und Wohnrecht) sowie den Abschluss von Nutzungsverträgen (Miete). Das Einspracherecht kann unter den gleichen Voraussetzungen wie ein Vorkaufsrecht errichtet werden (vgl. Art. 712c Abs. 2 ZGB). Es bedarf also eines Begründungsaktes oder es muss in einer einstimmigen und schriftlichen nachherigen Vereinbarung eingeführt werden. Die Einführung des Einspracherechtes bedarf hingegen keiner öffentlichen Urkunde. Nur vorgemerktes Einspracherecht kann einem Erwerber entgegengehalten werden. Sofern diese Voraussetzung erfüllt ist, entfaltet der         abgeschlossene Vertrag während der Einsprachefrist von 14 Tagen bzw. während des nachfolgenden Gerichtsverfahrens keine Wirkung. Der Vertrag ist während dieser Zeit in der Schwebe. Sofern das Einspracherecht nicht vorgemerkt ist (im Grundbuch), kann es dem Erwerber nicht entgegengehalten werden. Der abgeschlossene Vertrag entfaltet seine Wirkung und die anderen Stockwerkeigentümer können gegen einen allenfalls säumigen Stockwerkeigentümer lediglich eine Schadenersatzklage einreichen. Im Falle des Abschlusses einer Nutzniessung, eines Wohnrechtes bzw. eines Miet- oder Pachtvertrages können die anderen Stockwerkeigentümer zudem auch ein Ausschlussverfahren gegen den säumigen Stockwerkeigentümer einleiten, sofern sämtliche Voraussetzungen erfüllt sind (Amédéo Wermelinger, Das Stockwerkeigentum, S. 147). Die Ausübung des Einspracherechts wird in einer der nächsten Ausgaben behandelt.

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