HEV 2/2008 Inhaltsverzeichnis Mietrecht         Die Vermietung an Ehegatten               lic.iur. Marco Galli, Rechtsanwalt, tel. Rechtsberatung HEV Zürich   Wenn Vermieter es mit einem Ehepaar als Mieterschaft zu tun haben, sind sie oft verunsichert. Man weiss, dass diesbezüglich Sondervorschriften bestehen, aber deren Tragweite ist oftmals unklar. Sollen beide Ehegatten im Mietvertrag aufgeführt werden? Wem muss ich die Kündigung schicken? Wem muss ich eine Mietzinserhöhung mitteilen? Muss ich alles im Doppel verfassen? Was passiert, wenn ein Ehegatte definitiv auszieht? Wir werden hier versuchen, ein bisschen Klarheit zu schaffen.         Der Vertragsabschluss Obwohl die eheliche Wohnung von beiden Ehegatten gemeinsam zu bestimmen ist, kann der Mietvertrag über die Familienwohnung (oder sonstige Mietsachen) sowohl von einem wie auch von beiden Ehegatten abgeschlossen werden. Wenn beide Ehegatten den Vertrag unterschreiben, werden beide als Mieter in einem einzigen Vertrag aufgeführt und sie haften solidarisch für den Mietzins. Ein Ehegatte kann jedoch den Mietvertrag auch allein abschliessen: In diesem Falle verpflichtet er in der Regel den anderen Ehegatten nicht. Da beide Varianten zulässig sind, wird sich der Vermieter fragen, ob es besser sei, den Mietvertrag mit beiden Ehegatten gemeinsam oder mit einem Ehegatten allein abzuschliessen. Wir empfehlen, im Vertrag beide Ehegatten aufzuführen: Zum einen haften in diesem Fall beide für den Mietzins, sodass dem Vermieter zwei Möglichkeiten zur Verfügung stehen, um die Rechte aus dem Mietverhältnis geltend zu machen; zum anderen können Probleme beim Auszug eines Ehegatten vermieden werden (siehe weiter hinten).           Die Kündigung Die Besonderheiten bezüglich der Vermietung an Ehegatten treten vor allem bei der Kündigung der Familienwohnung auf. Die Familienwohnung ist eine Wohnung, welche einem verheirateten Paar als Wohnsitz dient. Will die Vermieterschaft das Mietverhältnis über eine solche Familienwohnung auflösen, muss sie die Kündigung in jedem Fall beiden Ehegatten separat zustellen. Konkret heisst das, dass der Vermieter zwei amtliche Kündigungsformulare in zwei separaten Kuverts beiden Ehegatten schicken muss, unabhängig davon, ob beide oder nur ein Ehegatte im Mietvertrag als Mieter aufgeführt ist. (Die gleiche Regelung gilt auch im Falle der Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung bei Zahlungsverzug des Mieters: Die Mahnung mit Kündigungsandrohung muss beiden Ehegatten mit separater Post zugestellt werden.) Hält die Vermieterschaft diese Vorschriften nicht ein, ist die Kündigung nichtig. Dies ist auch der Fall, wenn zwar zwei Formulare, aber in ein und demselben Briefumschlag zugestellt werden. Weiss die Vermieterschaft nicht, dass die Mietsache als Familienwohnung benützt wird, ist eine an einen Ehegatten allein gerichtete Kündigung trotz der Unkenntnis nichtig!! Hat jedoch die Mieterschaft falsche Angaben über ihren Zivilstand geliefert, wird sie schadenersatzpflichtig. Dasselbe gilt auch während des Mietverhältnisses, wenn die Mieterschaft unterlässt, Änderungen des Zivilstandes sowie den Wohnsitzwechsel eines Ehegatten zu melden. Diese Nebenpflicht des Mieters ist ausdrücklich in den allgemeinen Bedingungen zum Mietvertrag für Wohnräume erwähnt (Ziffer 16 C, Ausgabe 1996; Ziffer 19, Ausgabe 2007). Aber aufgepasst: Die Regelung der separaten Zustellung an beide Ehegatten gilt nur bei der Familienwohnung und nicht bei anderen Mietverträgen. Eine Ferienwohnung, die nur von einem Ehegatten gemietet wurde, kann deshalb rechtsgültig mit einem einzigen an den unterzeichnenden Ehegatten gerichteten Kündigungsformular gekündigt werden. Zu beachten ist weiter, dass diese Regelung auf Konkubinatspaare keine Anwendung findet: Wenn nur ein Partner den Vertrag unterschrieben hat, gilt der andere als Untermieter und eine eventuelle Kündigung muss nur dem Partner zugestellt werden, der den Vertrag unterschrieben hat. Auf Seite der Mieterschaft ist anzumerken, dass ein Ehegatte in jedem Fall nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des anderen Ehegatten das Mietverhältnis über eine Familienwohnung kündigen kann. Eine Kündigung der Familienwohnung ohne diese Zustimmung ist nichtig.           Die übrigen Mitteilungen Für die übrigen Mitteilungen an Ehegatten gelten die allgemeinen Regeln des Mietrechts. Anders als bei der Kündigung einer Familienwohnung muss somit eine Mietzinserhöhung nicht an beide Ehegatten separat verschickt werden. Hat ein Ehegatte allein den Mietvertrag unterschrieben, kann der Vermieter die Mitteilung der Mietzinserhöhung nur diesem adressieren. Sofern aber beide Ehepartner den Mietvertrag unterzeichnet haben, muss die Mitteilung auch an beide gerichtet werden. Ein an beide Ehepartner gemeinsam adressiertes Formular genügt allerdings in diesem Fall.           Die Fortführung des Vertrages beim Ausfall eines Ehegatten Es kommt nicht selten vor, dass ein Ehegatte noch während der Ehe freiwillig und definitiv aus der Wohnung auszieht oder beide Ehegatten die Wohnung definitiv an einen der Ehegatten zuweisen. In solchen Fällen wird sich der Vermieter fragen, wie er das Mietverhältnis weiterführen soll und ob Vertragsanpassungen nötig sind. Im Falle einer Scheidung sollte die Lage klar sein: Die Scheidung lässt die Qualifikation als Familienwohnung untergehen und im Rahmen des Scheidungsurteils wird in der Regel das Gericht die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag auf einen Ehegatten allein übertragen. Zum Schutz der Vermieterschaft bleibt jedoch der bisherige berechtigte Ehegatte bis zum nächsten Kündigungstermin oder bis zum Ablauf des Vertrags mitverpflichtet, höchstens jedoch während zwei Jahren. Wenn beide Ehegatten den Vertrag unterschrieben haben, schadet es dem Vermieter nicht, wenn ein Ehegatte definitiv auszieht: Beide Ehegatten bleiben solidarisch verpflichtet und somit haftet auch der ausziehende Ehegatte weiterhin für den Mietzins. Will man trotzdem klare Verhältnisse schaffen, kann man einen neuen Mietvertrag mit dem verbleibenden Ehegatten abschliessen, unter gleichzeitiger Aufhebung des alten Vertrages, oder mittels Zusatzvereinbarung die Übertragung des Mietvertrages auf einen Ehegatten allein abmachen. In beiden Fällen braucht es die Zustimmung aller bisherigen Vertragsparteien. Wenn keine Einigung zustande kommt, muss man den Weg der Kündigung bestreiten. Falls hingegen gerade der Ehegatte, der den Vertrag allein unterschrieben hat, die Wohnung endgültig verlässt und der andere Ehegatte in der Wohnung verbleibt, kommt es zu einer für den Vermieter problematischen Situation: Die Mietsache wird von einer Person belegt, die keinen Mietvertrag mit dem Vermieter hat und die oft mit dem eigentlichen Mieter aufgrund der zerrütteten persönlichen Verhältnisse nicht mehr redet. Wenn es ferner dazu kommt, dass der ausziehende Ehegatte unerreichbar wird, weil er zum Beispiel ins Ausland auswandert, wird die Lage des Vermieters noch unangenehmer. In diesen Fällen ist es oft unerlässlich, dem Mieter zu kündigen und einen neuen Mietvertrag mit dem verbleibenden Ehegatten abzuschliessen. Aus diesen Gründen empfehlen wir, den Mietvertrag mit beiden Ehegatten abzuschliessen. Dies hat zum Vorteil, dass beim Wegzug eines Ehegatten noch eine Vertragspartei verbleibt, welche in Anspruch genommen werden kann. Dies ist auch im Hinblick darauf gerechtfertigt, dass der Ehegatte selbstständig viele Rechte unabhängig von der Gestaltung des Mietvertrages geltend machen kann (z.B. die selbstständige Anfechtung der Kündigung), so soll er auch die Pflichten aus dem Mietvertrag tragen.

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