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Garagen und Parkplätze als Nebensache
von Wohn- und Geschäftsräumen
Den Wohn- und Geschäftsräumen
gleichgestellt sind Sachen, welche die Vermieterschaft
zusammen mit solchen Räumen
der Mieterschaft zum Gebrauch überlässt.
Als solche kommen auch Garagen
und Parkplätze in Betracht. Die Folge davon
ist, dass auch auf die Garage oder den Parkplatz
als Nebensache die Bestimmungen
betreffend Kündigungsschutz und Schutz
vor missbräuchlichen Mietzinsen zur Anwendung
kommen.
Eine Garage oder ein Parkplatz ist als
Nebensache der Wohnung oder des
Geschäftsraumes zu betrachten, wenn zwischen
der Garagen- und der Wohnungsbzw.
Geschäftsmiete ein funktioneller
Zusammenhang besteht, d.h. die Garage
nur wegen der Wohnung bzw. der
Geschäftsräumlichkeiten zum Gebrauch
überlassen wurde. Es spielt dabei keine
Rolle, ob die zwei Objekte in einem oder
zwei separaten Verträgen oder ob sie
zum gleichen Zeitpunkt vermietet wurden.
Erforderlich ist hingegen stets, dass die
Parteien beider Mietverträge dieselben
sind.
Wenn die Garage als Nebensache anzusehen
ist, kann sie nur zusammen mit der
Wohnung gekündigt werden, da der Vertrag
als Einheit zu betrachten ist. Eine
Kündigung der Garage allein stellt eine
unzulässige Teilkündigung dar. Auf der
anderen Seite zieht die Kündigung der
Wohnung als Hauptsache regelmässig jene
über die Garage als Nebensache nach sich.
Selbstverständlich muss die Kündigung des
Vermieters mittels eines amtlichen Formulars
erfolgen und es gelten die Kündigungsfristen
und -termine der Hauptsache.
Auch bei einer Mietzinserhöhung in Bezug
auf eine Garage oder einen Parkplatz gelten
die Schutzbestimmungen, die das Gesetz
für die Wohn- und Geschäftsräume vorsieht.
Die Anpassung ist deshalb in der
Regel an die Entwicklung des Hypothekarzinses,
der Teuerung und der Kosten
gebunden, muss auf einem amtlichen Formular
erfolgen und die Mieterschaft kann
innert 30 Tagen die Mietzinserhöhung
anfechten. |
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Um die Koppelung zwischen Garage- und
Wohnungs- bzw. Geschäftsmiete und
die entsprechenden Wirkungen zu vermeiden,
empfehlen wir, eine Klausel im Vertrag
aufzunehmen, wonach die Parteien
ausdrücklich vereinbaren, dass Wohnung
und Garage unabhängig voneinander vermietet
werden. |
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Selbstständige Vermietung von Garagen
und Parkplätzen
Werden Garagen oder Parkplätze
gesondert vermietet, gelten die Schutzbestimmungen
für Wohn- und Geschäftsräumen
nicht. Gemäss Art. 266e OR können
dann Garagen und Parkplätze mit einer
Frist von zwei Wochen auf Ende einer einmonatigen
Mietdauer gekündigt werden.
Die Kündigung des Vermieters muss auch
nicht mit dem amtlichen Formular erfolgen;
ein einfacher Brief, am besten eingeschrieben,
genügt schon.
Aber aufgepasst: Im Mustermietvertrag
für Garagen, Autoein- und -abstellplätze
vom HEV wird etwas Abweichendes vorgesehen.
Die Kündigung ist im Mustervertrag
ähnlich wie bei Wohn- und Geschäftsräumen
geregelt und sie muss auch mit dem
amtlichen Formular erfolgen. Diese Vertragsformulierung
geht davon aus, dass die
Garage oder der Parkplatz als Nebensache
vermietet wird. Selbstverständlich darf man
diesen Mustervertrag auch für die gesonderte
Vermietung benützen, aber dann sind
die Parteien an die vereinbarte Regelung
gebunden, die in diesem Fall der gesetzlichen
vorgeht.
Auf gesondert vermietete Garagen und
Parkplätze finden ferner die Schutzbestimmungen
bezüglich Mietzinsanpassungen
keine Anwendung und der Vermieter darf
jederzeit eine Änderungskündigung aussprechen.
Die Änderungskündigung stellt
den Mieter vor die Wahl, neue Bedingungen,
z.B. auch einen höheren Mietzins, oder
die Beendigung des Mietverhältnisses infolge
Kündigung zu akzeptieren: «Wenn Du
die neuen Bedingungen nicht akzeptierst,
gilt das Mietverhältnis auf den erwähnten
Kündigungstermin als gekündigt.» Dem
Mieter steht in diesem Fall keine Anfechtungsmöglichkeit
zur Verfügung. |
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