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Gibt es dabei irgendwelche Besonderheiten
zu beachten?
Nun, es gibt drei Voraussetzungen, die
unbedingt erfüllt sein müssen: |
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| 1. |
Rückstand mit dem fälligen Mietzins bzw.
Nebenkosten |
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Fristansetzung mit Kündigungsandrohung |
| 3. |
Mieter bezahlt den Rückstand nicht oder
nur teilweise innert der Frist . |
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Wo können denn die Probleme liegen?
Nur schon die Frage, welcher Mietzins
nicht bezahlt ist, kann zu Schwierigkeiten
führen. In einem Fall hatte der Mieter
inzwischen eine Zahlung geleistet, es waren
aber auch neue Monatsmieten fällig geworden.
Nun war konkret zu prüfen, ob die
vom Mieter erfolgte Zahlung zur Tilgung
des abgemahnten Ausstandes oder zur
Zahlung später fällig gewordener oder noch
nicht fälliger Mietzinse anzurechnen sei.
Der Gesetzgeber sieht vor, dass der
Schuldner bei mehreren Schulden an denselben
Gläubiger bei der Bezahlung erklären
kann, welche Schuld er tilgen will. Wenn er
das nicht tut, kann der Gläubiger in einer
Quittung bezeichnen, an welche Schuld er
die Zahlung anrechnet. Wenn der Schuldner
dies nicht akzeptieren will, müsste er
sofort dagegen Widerspruch einlegen.
Meistens gibt es aber weder seitens des
Mieters noch des Vermieters irgendeine genauere Bezeichnung, und in solchen Fällen
gilt nach dem Gesetz, dass die Zahlung
auf die zuerst betriebene, bzw. auf die
zuerst verfallene Schuld anzurechnen ist. |
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Können Sie das an einem Beispiel verdeutlichen?
Am 15. März 07 stellte der Vermieter
fest, dass Mieter X den Mietzins März
(Fr. 2000) nicht bezahlt hatte und mahnte
ihn umgehend ab. Den Mietzins April
(Fr. 2000) blieb Mieter X ebenfalls schuldig.
Der Vermieter mahnte am 4. April auch den
Mietzins April ab. Am 10. April zahlte Mieter
X Fr. 2000, ohne anzugeben, welche
Monatsmiete damit gemeint war. Der
Vermieter reagierte weiter nicht, eine
Monatsmiete stand ja noch aus. Nachher
gingen keine weiteren Zahlungen mehr ein.
Am 25. April kündigte der Vermieter gemäss
seiner Androhung vom 15. März per
Ende Mai. |
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Und wo ist der Haken?
Weil die Zahlung, welche der Mieter
wohlgemerkt erst nach der zweiten Abmahnung
geleistet hatte, weder von ihm selber
noch vom Vermieter genauer bezeichnet
worden war, kam Art. 87 Abs. 1 OR zur
Anwendung. Das bedeutete, dass sie der
zuerst verfallenen Schuld (Miete März)
anzurechnen war. |
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Spielt das eine Rolle? Der Mieter schuldete
ja immer noch eine Monatsmiete.
Schon, aber wenn mit der Zahlung
vom 15. April die Miete März bezahlt
wurde, erfolgte die Bezahlung innert der
am 15. März gesetzten 30-tägigen Frist
und jene Kündigungsandrohung wurde
damit hinfällig. Eine Kündigung war nur
noch wegen der Miete April möglich.
Dafür war es am 25. April aber noch zu
früh, da die am 4. April gesetzte Zahlungsfrist
noch nicht abgelaufen war. Die Kündigung
ist in einem solchen Fall unwirksam
und der Vermieter muss eine neue aussprechen. |
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