HEV 3/2008 Inhaltsverzeichnis Mietrecht         Die Freigabe des Mietzinsdepots           Hat der Mieter ein Depot geleistet, ist dieses vorschriftsgemäss auf einem auf seinen Namen lautenden Konto bei einer Bank zu hinterlegen und verbleibt im Eigentum des Mieters. Nach Beendigung des Mietverhältnisses stellt sich deshalb die Frage, wann und wie das Depot freigegeben werden muss.               lic. iur. Kathrin Spühler, tel. Rechtsberatung HEV Zürich   Nach Art. 257e OR darf die Bank die Sicherheit nur mit Zustimmung beider Parteien oder gestützt auf einen rechtskräftigen Zahlungsbefehl oder auf ein rechtskräftiges Gerichtsurteil herausgeben oder wenn seit Beendigung des Mietverhältnisses ein Jahr vergangen ist und der Vermieter keinen Anspruch rechtlich geltend gemacht hat. Rechtskraft liegt vor, wenn der Mieter gegen den Zahlungsbefehl keinen Rechtsvorschlag erhoben hat. Kommt es dagegen zu einem Rechtsöffnungsverfahren, setzt eine definitive Rechtsöffnung ein rechtskräftiges Urteil voraus, und bei der provisorischen Rechtsöffnung gilt: Wenn keine Aberkennungsklage folgt, bildet der Rechtsöffnungsentscheid den Titel für die Herausgabe.         Rechtliches Vorgehen des Vermieters bedeutet nach Rechtsprechung und Lehre die Klageerhebung oder das Einreichen eines Betreibungsbegehrens. Der Vermieter muss diesen Nachweis gegebenenfalls gegenüber der Depotbank erbringen, sonst ist diese berechtigt und verpflichtet, das Depot nach Ablauf der Jahresfrist auf Begehren des Mieters herauszugeben. Für den Vermieter gilt es unbedingt zu beachten, dass keinerlei Abmahnung (weder eine telefonisch noch eine persönliche oder schriftliche, selbst eingeschriebene) es vermag, die Jahresfrist zu unterbrechen. Diese gesetzlichen Vorgaben zu den Rückzahlungsmodalitäten des Mietzinsdepots kommen bei jeglicher Forderung aus dem Mietverhältnis zur Anwendung, zu deren Sicherstellung das Depot dient. So etwa bei Schadenersatzforderungen für Mieterschäden, nicht bezahlte Mietzinse, allfällige Mietzinsherabsetzungsforderungen des Mieters, ausstehende Nebenkosten etc. Solche Forderungen der Vermieterschaft werden in der Praxis üblicherweise mit dem Depot verrechnet, falls beide Parteien damit einverstanden sind. Ist man sich über Bestand und Höhe der Forderungen nicht einig, kann jede Partei die Schlichtungsbehörde anrufen. Wie sieht die Lage aus, wenn der Vermieter keine derartigen (strittigen) Ansprüche gegen den Mieter hat? In diesem Fall ist zu beachten, dass der auf das Depot einbezahlte Betrag Eigentum des Mieters ist. Demzufolge ist grundsätzlich davon auszugehen, dass er nach Beendigung des Mietverhältnisses in dasselbe «zurückzuführen», resp. die «Sperre» darüber aufzuheben ist. Somit gilt: Wenn der Vermieter sich nicht bereiterklärt, das Depot freizugeben, kann der Mieter die zuständige Schlichtungsbehörde anrufen, die Betreibung einleiten oder, wie oben erwähnt, den Ablauf der Jahresfrist abwarten. In der Praxis ist es beinahe die Regel, dass beim Auszug noch keine Nebenkostenabrechnung erstellt wurde und der Vermieter insofern noch eine offene Forderung gegen den Mieter hat. In dieser Situation bietet es sich an, mit der Auszahlung des Depots bis zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung zuzuwarten, es dann gegebenenfalls mit der resultierenden Restforderung zu verrechnen und den Saldo an den Mieter auszahlen zu lassen. Auf jeden Fall empfiehlt sich, zwischen den Parteien – unter Wahrung der Verhältnismässigkeit der sich gegenüberstehenden Beträge – eine einvernehmliche und praktikable Lösung zu finden. Dass sich die Vermieterschaft darum bemüht, das Depot innert einer vernünftigen und angemessenen Frist freizugeben, muss nicht besonders betont werden.

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