HEV 3/2008 Inhaltsverzeichnis Mietrecht         Kündigung bei Tod des Mieters           Gemäss Systematik des Gesetzes ist die Kündigung bei Tod des Mieters eine ausserordentliche Kündigung. In den allermeisten Fällen kommt jedoch nur eine ordentliche Kündigung in Frage.               lic. iur. Harald Solenthaler, Rechtsanwalt, Rechtsberatung und Prozessführung HEV Zürich   Nach Art. 266i OR können im Falle des Todes des Mieters dessen Erben mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen. Demnach gibt diese Bestimmung dem Vermieter kein Recht, das Mietverhältnis infolge des Todes des Mieters zu beenden. Die Regelung in Art. 266i OR kommt nur beim Ableben natürlicher Personen zur Anwendung und kann nicht bei Auflösung oder Konkurs von juristischen Personen analog angewendet werden. Auch beim Tod des Mieters sind demnach die gesetzlichen Kündigungsfristen massgebend. Diese sind für die verschiedenen Objekte in Art. 266a OR bis 266f OR verankert. In der Regel sind Mietverträge von Wohnungen betroffen, sodass die Bestimmung von Art. 266c OR zur Anwendung gelangt, wonach die Dauer der Kündigungsfrist mindestens drei Monate betragen muss.         Sodann wird von den Erben verlangt, dass der Mietvertrag auf den nächstmöglichen gesetzlichen Termin gekündigt wird. Als solche gelten die ortsüblichen Kündigungstermine. Im Kanton Zürich sind diese nicht in jedem Bezirk gleich. In den meisten Bezirken gelten als ortsübliche Kündigungstermine Ende März, Ende Juni und Ende September, in der Stadt Zürich jedoch nur Ende März und Ende September. Sofern die Erben den ersten Kündigungstermin nach dem Todesfall ungenutzt verstreichen lassen, ist das ausserordentliche Kündigungsrecht verwirkt. Danach können die Erben das Mietverhältnis nicht mehr ausserordentlich kündigen, sodass ihnen nur noch die vorzeitige Rückgabe der Mietsache nach Art. 264 OR offen steht. Praktische Auswirkungen hat die Bestimmung von Art. 266i OR nur bei Mietverhältnissen mit einer vertraglichen Kündigungsfrist, welche länger als die gesetzliche ist, und solchen mit fester Mietdauer oder Mindestdauer (frühestens kündbar auf …). Bei den am meisten verbreiteten Mietverträgen, welche ohnehin im Rahmen der ortsüblichen und gesetzlichen Bedingungen abgemacht wurden, bleibt Art. 266i OR ohne Auswirkung.

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