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Die Haftung des Mieters
bei übermässiger Abnutzung |
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Von Gesetzes wegen muss der Mieter die Mietsache in jenem Zustand
zurückgeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt. Nur
für die übermässige Abnutzung kann der Mieter haftbar gemacht werden.
Damit der Vermieter diesen Anspruch nicht verliert und geltend
machen kann, müssen verschiedene Punkte beachtet werden, welche in
der Folge erörtert werden. |
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lic. iur.
Alessandra Perella, Rechtsanwältin
tel. Rechtsberatung
HEV Zürich |
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Umfang der Schadenersatzpflicht
des Mieters
Benutzt der Mieter
das Mietobjekt vertragsgemäss,
so hat er
für die Abnützung
durch den ordentlichen
Gebrauch nicht einzustehen.
Die Unterhaltspflicht
geht zu Lasten
des Vermieters und ist
durch die Bezahlung
des Mietzinses abgegolten.
Ergeben sich aber
aus dem vertragswidrigen
oder unsorgfältigen Gebrauch Beschädigungen
am Mietobjekt, so kann der Mieter
dafür haftbar gemacht werden. Ob eine übermässige
Abnutzung vorliegt, ist im Einzelfall
zu beurteilen. Die Haftung des Mieters
erstreckt sich jedoch nur auf den Zeitwert. Er
haftet also nur anteilsmässig – aufgrund der
abgelaufenen Lebensdauer. Für die Ermittlung
der Lebensdauer kann die entsprechende
Lebensdauertabelle herangezogen werden. |
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Vielen Vermietern ist diese Regelung
unverständlich. Dies ist jedoch ein allgemeiner
Grundsatz des Haftpflichtrechts. Zur Verdeutlichung
ein Beispiel, welches nicht aus
dem Mietrecht stammt: Verursacht man
einen Autounfall und beschädigt man einen
20-jährigen Mercedes derart, dass sich eine
Reparatur nicht mehr lohnt, so hat man dem
Geschädigten nicht den Neupreis von z.B.
Fr. 50 000.–, sondern nur den Zustandswert
von z.B. Fr. 5000.– zu entschädigen. Gleiches
gilt auch im Mietrecht. Müssen Einrichtungen
jedoch nicht ersetzt, sondern nur repariert
werden, so spielt die abgelaufene Lebensdauer
keine Rolle und der Mieter muss
die gesamten Reparaturkosten übernehmen.
Bei kleineren Schäden, welche nicht repariert
werden können, bei denen das Ersetzen der
Einrichtung aber unverhältnismässig wäre,
schuldet der Mieter einen Minderwert. |
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Die Mängelrüge
Bei der Wohnungsabgabe muss der Vermieter
den Zustand des Mietobjektes genau
überprüfen. Er ist verpflichtet, alle allfälligen
Mängel, bei welchen er der Meinung ist, dass
der Mieter dafür einstehen muss, diesem
detailliert anzuzeigen In der Regel benutzt er
dafür ein Protokoll, welches von beiden Parteien
unterschrieben wird. In einem solchen
Fall gilt das Protokoll als Mängelrüge. Weigert
sich der Mieter, das Abnahmeprotokoll
zu unterschreiben, weil er mit der Ansicht des
Vermieters nicht einverstanden ist, so empfiehlt
es sich, das Protokoll noch gleichentags dem Mieter eingeschrieben einzusenden. Es
ist auch möglich, im Abnahmeprotokoll aufzuführen,
mit welchen Beanstandungen der
Mieter nicht einverstanden ist.
Das Gesetz schreibt vor, dass die Mängel
sofort dem Mieter gerügt werden müssen.
Bei erkennbaren Mängeln müsste eine solche
Mängelrüge spätestens zwei bis drei Werktage
nach der Rückgabe erfolgen. Versteckte
Mängel, welche trotz sorgfältiger Prüfung
nicht erkennbar waren, können auch nachträglich
noch gemeldet werden. Das muss
jedoch sofort nach Entdeckung geschehen.
Bemerkt der Vermieter zum Beispiel nach
einer Woche, dass er bei der Wohnungsabgabe
Flecken auf einem Teppich übersehen
hat, so stellen diese keinen versteckten Mangel
dar, weil sie bei sorgfältiger Überprüfung
hätten festgestellt werden können. Für eine
Mängelrüge ist es zu spät, der Schadenersatzanspruch
des Vermieters ist verwirkt. |
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Die Beweislast
Bei einem Schadenersatzanspruch des Vermieters
gegenüber der Mieterschaft wegen
übermässiger Abnutzung ist von erheblicher
Bedeutung, wer die Beweislast in einem Verfahren
trägt. Auf Grund der allgemeinen Beweislastregel
von Art. 8 ZGB trägt der Vermieter
sowohl die Beweislast für den Schaden
wie auch dafür, dass der Mangel beim Einzug
des Mieters noch nicht bestanden hat und die
Mängelrüge rechtzeitig erhoben wurde. Von
besonderer Wichtigkeit ist daher das Antrittsprotokoll,
welches beim Einzug des Mieters
erstellt wurde. Ist nämlich ein Mangel im
Antrittsprotokoll nicht erwähnt, so darf als
bewiesen gelten, dass der bei Abgabe des
Mietobjektes bestehende Mangel während
der Mietdauer entstanden sein muss. Vorbehalten
ist natürlich immer, dass der Mieter
den Gegenbeweis erbringen kann, was aber
in der Regel schwierig ist. Dass der Mieter den
Schaden verschuldeterweise verursacht hat,
wird hingegen durch das Gesetz vermutet,
und der Vermieter muss dafür keinen Beweis
erbringen. Natürlich steht es dem Mieter auch
diesbezüglich offen, das Gegenteil zu beweisen,
z.B. dass der Schaden durch höhere
Gewalt oder durch Dritte verursacht wurde. |
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Entschädigungsvereinbarungen
Es ist nicht zulässig, im Voraus mit dem
Mieter zu vereinbaren, dass er bei Beendigung
des Mietverhältnisses eine Entschädigung
zu entrichten hat. Eine entsprechende
Klausel im Mietvertrag wäre daher wirkungslos.
Nach Beendigung des Mietverhältnisses
sind solche Vereinbarungen aber zulässig und
können beispielsweise direkt im Abgabeprotokoll
mit der Angabe einer pauschalen Entschädigung
aufgeführt werden. |
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