HEV 4/2008 Inhaltsverzeichnis Mietrecht         Konkurs           Durch die Eröffnung des Konkurses über den Mieter erhält der Vermieter die Gelegenheit, das Mietverhältnis ausserordentlich zu kündigen. Bevor aber der Vermieter die Kündigung aussprechen kann, muss er in formeller Hinsicht einige Punkte berücksichtigen.               lic. iur. Harald Solenthaler, Rechtsanwalt, Rechtsberatung und Prozessführung HEV Zürich   Gemäss Art. 266h OR kann der Vermieter für künftige Mietzinse Sicherheit verlangen, sofern bei einem bestehenden Mietverhältnis der Mieter in Konkurs fällt. Wenn der Vermieter die Sicherheit nicht innert angemessener Frist von der Konkursverwaltung oder vom Mieter erhält, kann er das Mietverhältnis fristlos kündigen. Der Vermieter kann diese Bestimmung nur anwenden, solange das Konkursverfahren nicht abgeschlossen ist. Das heisst, zwischen der rechtskräftigen Konkurseröffnung und dem Abschluss des Konkursverfahrens ist die ausserordentliche Kündigung nach Art. 266h OR möglich. Doch bevor die Kündigung ausgesprochen werden kann, müssen gewisse Voraussetzungen erfüllt werden, die genauer zu betrachten sind. Der Vermieter muss dem Mieter und der Konkursverwaltung eine angemessene Frist zur Leistung einer Sicherheit einräumen. Dabei stellt sich die Frage, was als angemessen beurteilt wird. In der Praxis wird bei solchen Situationen eine Frist von ca. 2 Wochen als angemessen angesehen.         Die Sicherheit kann in Form einer Bankgarantie, der Bestellung eines Pfandes, Hinterlegung von Geld oder Wertpapieren etc. gestellt werden. Mit der Sicherheit sind der Mietzins und die Nebenkosten bis zum Vertragsende bzw. bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin abzudecken. Wird die Sicherheit durch die Konkursverwaltung gestellt, äussert sie damit ihren Willen, dass sie den Mietvertrag erfüllen will (gem. Art. 211 Abs. 2 SchKG). Ein eigentlicher Eintritt in den Vertrag findet allerdings nicht statt, sondern eine (kumulative) Schuldübernahme. Die rückständigen und laufenden Mietzinse werden damit zu Masseschulden, d.h. die Konkursmasse haftet für deren Erfüllung, und sie werden vorab aus dem Konkurserlös beglichen. Leisten weder Mieter noch die Konkursverwaltung innert gesetzter Frist die geforderte Sicherheit, kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos auflösen. Aber aufgepasst! Wartet der Vermieter längere Zeit mit der Kündigung des Mietvertrages und akzeptiert er gleichzeitig Mietzinszahlungen, kann unter Umständen vermutet werden, dass er auf die Auflösung des Mietverhältnisses verzichtet. Diesfalls wird der Mietvertrag unverändert fortgesetzt. Bei einer Kündigung nach Art. 266h OR ist die Erstreckung des Mietverhältnisses ausgeschlossen.

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