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Nebenkosten und deren Verteilschlüssel |
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Der Mieter muss die Nebenkosten nur bezahlen, wenn diese mit dem
Mieter besonders vereinbart wurden (Art. 257a Abs. 2 OR). Die Praxis
kennt vier Systeme der Nebenkostenverrechnung, die auch gemischt
vorkommen können: Akontozahlungen, Pauschalzahlungen, Nebenkosten
im Mietzins inbegriffen, Direktzahlung an Dritte. Geht aus dem
Mietvertrag nicht klar hervor, ob Nebenkosten akonto oder pauschal
geschuldet sind, ist von einer Akontozahlung auszugehen. |
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lic.iur.
Tiziano Winiger,
tel. Rechtsberatung
HEV Zürich |
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Der Vermieter hat
bei der Aufteilung
der Nebenkosten dem
Grundsatz der tatsächlichen
Kosten Rechnung
zu tragen, wobei
der Mieter keinen
Anspruch auf Rappenspalterei
hat. Wenn der
Verteilschlüssel im Vertrag
nicht festgelegt
wird, dann bestimmt
der Vermieter den Schlüssel einseitig nach
eigenem Ermessen, weil das Gesetz und die
Verordnung dem Vermieter nicht vorschreiben,
wie der Verteilschlüssel festzulegen ist.
Bei einem relativ grossen Ermessenspielraum
ist der Vermieter berechtigt, Verallgemeinerungen
zu treffen. Mengenrabatte, Vergütungen
und weitere Gutschriften in der
Nebenkostenabrechnung sind dem Mieter
weiterzugeben.
Die Heizkosten, neutrale oder verbrauchsabhängige
Nebenkosten werden in der Praxis
nach folgendem Verteilschlüssel aufgeteilt: |
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Heizkosten ohne VHKA-Abrechnungspflicht
Die frühere Verordnung über die Massnahmen
gegen Missbräuche im Mietwesen
verwies auf den von der Heizungsinstallationsfirma
gewählten Schlüssel oder auf
den Kubikinhalt der beheizten Räume.
Soweit der Wärmeverbrauch nicht durch
Zähler ermittelt werden kann oder muss,
können diese Verteilschlüssel auch künftig
angewendet werden. Grundsätzlich sollte
auf den Kubikinhalt der Wohnungsräume und auf die Fläche abgestellt werden. Zum
Teil wird auch auf die Heizfläche der einzelnen
Heizkörper abgestellt, wobei auch die
Fläche unisolierter Leitung miteinberechnet
werden sollte.
Der Aufteilungsschlüssel nach Mietzins
oder nach Anzahl der in der Wohnung
lebenden Personen ist nicht zu empfehlen.
Ist der Schlüssel im Mietvertrag vereinbart
worden, so bedarf die Änderung des
Schlüssels durch den Mieter grundsätzlich
einer einseitigen Vertragsänderung wie bei
einer Mietzinserhöhung. Auch in diesem
Fall kann der Mieter die Vertragsänderung
innert 30 Tagen ab Empfang der Mitteilung
bei der zuständigen Schlichtungsbehörde
anfechten.
Wird der Verteilschlüssel im Mietvertrag
nicht vereinbart, so kann der Vermieter den
Verteilschlüssel bestimmen, wobei eine
Änderung des Verteilschlüssels nur dann in Erwägung gezogen werden sollte, wenn
der bisherige Schlüssel zu offensichtlich
stossenden Ergebnissen führt. Dies ist zum
Beispiel der Fall, wenn der Schlüssel
ursprünglich nicht sachgerecht bestimmt
worden ist oder die Verhältnisse sich dermassen
verändert haben, dass die Anwendung
des bisherigen Verteilschlüssels nicht
mehr sachgerecht ist. Die Änderung gilt
dann für die Zukunft und nicht für die Vergangenheit. |
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Heizkosten mit VHKA-Abrechnungspflicht
Generell gilt die VHKA-Pflicht für zentral
beheizte Gebäude mit sechs respektive fünf
Wärmebezügern, die nach dem 1. Juli 1986
respektive 1. März 1992 bewilligt wurden.
Die VHKA-Pflicht umfasst eine Installationspflicht
und eine Abrechnungspflicht.
Für Bauten, die vor dem 1. Juli 1986 bewilligt
wurden, besteht keine Nachrüstpflicht.
Eigentümerschaften respektive Verwaltungen
müssen die Wärmekosten von VHKApflichtigen
Bauten erheben und zu mindestens
60% den Wärmebezügern entsprechend
ihrem Verbrauch individuell
verrechnen. Dazu sind die notwendigen
Geräte einzubauen sowie deren Funktionstüchtigkeit
sicherzustellen.
In der Praxis werden bei der Verbrauchsabhängigen
Heizkostenabrechnung (VHKA)
die Heizkosten wie folgt aufgeteilt: |
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| – |
40% der Gesamtkosten als Grundkosten
nach bewohnter Fläche (m2) oder Kubikinhalt
(m3) |
| – |
60% der Gesamtkosten als verbrauchsabhängige
Kosten individuell |
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Neutrale Nebenkosten:
Neutrale Kosten sind Kosten, die in keinem
Zusammenhang mit der Grösse des
Mietobjektes stehen, sondern die gemeinschaftlichen
Teile betreffen. |
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Hauswart |
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Treppenhausreinigung |
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Gartenunterhalt |
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TV-Gebühren |
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Allgemeinstrom, d.h. Strom für die Beleuchtung
von Gemeinschaftsanlagen
wie Waschküche, Keller, Tiefgarage |
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Betrieb von gemeinschaftlich benützten
Maschinen wie Waschmaschine und
Tumbler soll nach Anzahl Wohnungen
unter die Mietparteien aufgeteilt werden |
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Die neutralen Nebenkosten werden in
der Praxis nach Anzahl Wohnungen unter
den Mietparteien aufgeteilt.
Bei den Liftkosten ist die neutrale Belastung
nach Anzahl Wohnungen üblich,
wobei eine Aufteilung nach Wohnungsflächen
sicherlich vertretbar ist.
Bei der Verteilung der Hauswartskosten
und der Kosten der Gartenpflege ist
zu empfehlen, entweder die Kosten neutral
gleichmässig auf jedes Objekt zu verteilen
oder flächenproportional, wenn
grosse Flächenunterschiede zu erwarten
sind. |
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Verbrauchsabhängige Nebenkosten:
Die verbrauchsabhängigen Nebenkosten
wie Wasserzins, Abwassergebühren, Kehrichtgebühren
können nach Wohnungsgrösse
unter den Mietparteien aufgeteilt
werden, da in der Regel eine grössere Wohnung
von mehreren Personen benutzt wird
als eine kleinere. Eine Aufteilung nach Personenzahl
ist hingegen nicht vertretbar,
weil kaum festzustellen ist, wie viele Personen
sich tatsächlich dauernd in einer Wohnung
aufhalten. |
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Literaturempfehlung zu diesem Thema:
lic. iur. Thomas Oberle, Nebenkosten
und Heizkosten, Zürich 2007
(Online bestellen. Bestellnummer 40098) |
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