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Nachmieters der Mietvertrag einen
Rechtsöffnungstitel darstellt. Entgegen der
Auffassung des Bezirks- sowie des Obergerichtes
Zürich bejahte das höchste
schweizerische Gericht diese Frage. Es
führte aus, dass mit der Unterzeichnung
des Mietvertrages der Mieter die Pflicht
zur Mietzinszahlung anerkennt, und zwar
nicht nur für die Dauer des Besitzes der
Mietsache. Vielmehr beziehe sich die Anerkennung auf die gesamte Vertragsdauer.
Gelingt es somit dem (wegen ausstehender
Mietzinszahlungen) betriebenen
Mieter nicht, im Rechtsöffnungsverfahren
glaubhaft zu machen, dass er sowohl das
Mietobjekt zurückgegeben als auch einen
zumutbaren Ersatzmieter gestellt hat, ist
dem Vermieter die provisorische Rechtsöffnung
für die bis zum nächstmöglichen
ordentlichen Kündigungstermin geschuldeten
Mietzinse zu gewähren (Fälligkeit
der Forderung ist vorausgesetzt).
Dieser Entscheid ist begrüssenswert.
Nach bisheriger (Zürcherischer) Rechtsprechung
konnte der Vermieter die ausstehenden
Mietzinse nur bis zum Zeitpunkt
des (vorzeitigen) Auszuges des Mieters
direkt auf dem Betreibungsweg einfordern
(Mietvertrag gilt als Rechtsöffnungstitel).
Für den weiteren Schaden (monetärer
Ausfall bis zum nächsten ordentlichen
Kündigungstermin oder bis zur Weitervermietung)
musste er vorerst den ordentlichen
Prozessweg (Verfahren vor Schlichtungsbehörde,
allenfalls Mietgericht etc.)
beschreiten, um sich einen Rechtsöffnungstitel
(rechtskräftiges Gerichtsurteil,
gerichtlichen Vergleich) zu besorgen. Erst
danach konnte der Vermieter für diese
Forderungen den Betreibungsweg einschlagen.
Dies führte dazu, dass gegen
den vorzeitig ausziehenden Mieter allenfalls
zwei verschiedene Verfahren eingeleitet
werden mussten. Durch den aktuellen
Bundesgerichtsentscheid gehört diese
Vorgehensweise nun der Vergangenheit
an. |
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