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Zumutbarkeit
Während die Voraussetzung des ungekündigten
Mietverhältnisses regelmässig
kein Problem darstellt, ist in der Praxis die
Bedingung der Zumutbarkeit des Umbaues
für die Mieterschaft weit schwerer einzuschätzen.
Eine gesetzliche Definition der
Zumutbarkeit von Umbauarbeiten fehlt.
Vielmehr ist es Aufgabe der Rechtsprechung,
den Begriff zu konkretisieren.
Die Beurteilung, ob Renovationsarbeiten
für die Mieterschaft zumutbar sind, hat
dabei einzig nach objektiven Gesichtspunkten
im Einzelfall zu erfolgen. Das heisst, es
wird darauf abgestellt, was ein vernünftiger
und korrekter Mensch unter den gegebenen
Umständen als zumutbar erachtet
beziehungsweise ob die geplanten Arbeiten
der Mieterschaft unter Berücksichtigung
sämtlicher Umstände des konkreten
Vertragsverhältnisses zugemutet werden
können. Das subjektive Empfinden sowohl
der Mieterschaft als auch der Vermieterschaft
wird also nicht berücksichtigt.
In der Praxis haben beispielsweise folgende
Kriterien an Bedeutung gewonnen,
wobei zu bemerken ist, dass keines für sich
allein für die Beurteilung der Zumutbarkeit
ausschlaggebend ist.
Vielmehr sind alle Aspekte bei der Abwägung
der Interessen zwischen der Vermieterschaft und Mieterschaft zu berücksichtigen: |
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Die bisherige Mietdauer. Bei einem
bereits lange andauernden Mietverhältnis
hat die Mieterschaft eine Renovation
eher hinzunehmen. |
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Art, Dauer und Umfang der Umbauarbeiten.
Je geringfügiger die Beeinträchtigung
ist, desto mehr hat sie die Mieterschaft
zu dulden. |
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Die mögliche Auswirkung auf den Mietzins.
Die Mieterschaft muss damit rechnen,
dass die Zumutbarkeit bejaht wird,
wenn der Umbau lediglich zu einer
geringen Mietzinserhöhung führt. |
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Die Nützlichkeit des Umbaus für die
Mieterschaft. Nützliche Umbauten sind
der Mieterschaft zuzumuten. |
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Für die Beurteilung der Zumutbarkeit im
oben geschilderten Fall steht besonders das
Kriterium der Nützlichkeit im Vordergrund.
Allerdings dürfte die Nützlichkeit des
Umbaus hier kaum bejaht werden.
Für die Mieterschaft erscheint es nämlich
unzumutbar, Umbauarbeiten zu akzeptieren,
die technisch oder ökonomisch nicht
begründet sind, insbesondere wenn sich die
jetzige Küche noch in einem guten Zustand
befindet. Die Mieterschaft braucht keinen
ausschliesslich luxuriösen Ausbau zu akzeptieren. |
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Praktisches Vorgehen
Der Vermieterschaft ist zu empfehlen, die
Mieterschaft rechtzeitig im Voraus über den
Umfang und die Dauer des beabsichtigten
Umbaus ausführlich zu informieren. Die
Rechtzeitigkeit der Voranzeige beurteilt sich
dabei nach Umfang und Dringlichkeit der
Arbeiten.
Als Grundsatz gilt, je umfangreicher die
Umbauarbeiten sind, desto länger ist die
Frist der Vorankündigung anzusetzen.
Durch die Einbindung der Mieterschaft kann
die Vermieterschaft unter Umständen bestehende
Unklarheiten beseitigen und unnötige
Rechtsstreitigkeiten vermeiden. Widersetzt
sich die Mieterschaft dennoch gegen
das Umbauvorhaben, indem sie den Rechtsweg
beschreitet, so obliegt es der Vermieterschaft,
den Beweis zu erbringen, dass der
Umbau für die Mieterschaft zumutbar ist.
Wird in der Folge die Zumutbarkeit im
gerichtlichen Verfahren bestätigt, so kann
die Vermieterschaft das Mietverhältnis
ordentlich – allenfalls nach vorgängiger
schriftlicher Ermahnung ausserordentlich
(Art. 257f Abs. 3 OR) – kündigen, falls die
Mieterschaft weiterhin den berechtigten
Umbau verhindert. |
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