HEV 6/2008 Inhaltsverzeichnis Mietrecht         Staffelmietvertrag               RA lic. iur. Cornel Tanno, Rechtsberatung/ Prozessführung HEV Zürich   Der häufigste Fall, weshalb Mietparteien die Staffelmiete wählen, ist, dass der Vermieter dem Mieter im Sinne einer Starthilfe bei Aufnahme einer geschäftlichen Tätigkeit im Mietobjekt während einer ersten Phase der Vertragsbeziehung eine Art Rabatt gewähren möchte. Ein anderer Grund könnte darin liegen, dass auf dem Liegenschaftenmarkt der Mietzins, wie es zur Erzielung eines angemessenen Ertrages erforderlich wäre, nicht erzielen lässt. Die Staffelung soll demnach sicherstellen, dass der Mietzins längerfristig zu einem angemessenen Ertrag führt. Gestaffelte Mietzinse können sowohl in Mietverträgen für Wohnungen als auch für Geschäftsräume vereinbart werden. Der Gesetzgeber schränkt allerdings die Ausgestaltungsmöglichkeiten eines Staffelmietvertrages nicht unwesentlich ein.         Die Vereinbarung gestaffelter Mietzinse ist nur dann zulässig, wenn der Mietvertrag für eine Dauer von mindestens drei Jahren abgeschlossen wird. Es genügt hingegen, dass der Vermieter an die mindestens dreijährige Vertragsdauer gebunden ist. Im Weiteren schreibt das Gesetz zwingend vor, dass bei gestaffelten Mietzinsen nur eine einzige Erhöhung pro Jahr zulässig ist. Die einzelnen jährlichen Erhöhungen müssen zudem im Voraus frankenmässig festgelegt werden. Die blosse Berechenbarkeit dieses Erhöhungsbetrages – zum Beispiel indem die Staffelung in Prozenten des Basismietzinses angegeben wird – genügt dem gesetzlichen Erfordernis nicht. Eine entsprechende Formel wäre (teil-)nichtig. Die vereinbarten Mietzinserhöhungen treten jedoch nicht automatisch in Kraft. Die Anpassung ist mittels amtlichem Formular («Mietzinserhöhungsformular») anzuzeigen. Ausserdem hat die Anzeige frühestens vier Monate vor Inkrafttreten des neuen Mietzinses zu erfolgen. Während der Staffelperiode sind Mietzinsanpassungen zufolge Kostensteigerungen, Teuerung oder Änderung der orts- und quartierüblichen Verhältnisse nicht zulässig. Zulässig ist hingegen die allerdings ausdrücklich zu treffende Vereinbarung, dass im Fall wertvermehrender Investitionen oder einer umfassenden Überholung zusätzlich zur vereinbarten Mietzinsstaffelung Mietzinserhöhungen geltend gemacht werden können.

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