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Ausgeschlossen ist das Retentionsrecht an
den so genannten Kompetenzstücken, das
heisst, an den von Gesetzes wegen unpfändbaren
Gegenständen. Unter anderem handelt
es sich dabei um Gegenstände, die dem
persönlichen Gebrauch des Schuldners und
seiner Familie dienen, zum Beispiel unentbehrliche
Möbel und Geräte, Kleider etc.,
sowie in die Stockwerkeinheit vom Eigentümer fest eingebaute und damit verbundene
Gegenstände.
Für die Aufnahme der Retentionsurkunde
ist das Betreibungsamt am Ort der Räume des
säumigen Stockwerkeigentümers zuständig.
Ermächtigt, die Aufnahme in die Retentionsurkunde
zu begehren, ist der Verwalter sowie
ein einzelner Stockwerkeigentümer auf
Beschluss der Mehrheit hin oder mit Bewilligung
des Richters. Das Retentionsrecht
beschränkt sich auf Beitragsforderungen der
letzen drei Jahre, weiter zurückliegende Ausstände
sind nicht mehr gesichert. Zur Berechnung
der Dreijahresfrist ist das Begehren um
Verwertung der Retentionsobjekte massgebend.
Für Zahlungen des laufenden Jahres besteht kein Retentionsrecht. Nach der Aufnahme
des Retentionsverzeichnisses ist die
Stockwerkeigentümergemeinschaft berechtigt
und verpflichtet, die Betreibung auf
Pfandverwertung einzuleiten. Dazu setzt das
Betreibungsamt eine Frist von zehn Tagen.
Nach Ablauf dieser Frist geht die Wirkung des
Retentionsverzeichnisses unter.
Der Stockwerkeigentümer, der die Beiträge
schuldet, kann das Retentionsrecht
dadurch abwenden, dass er eine Sicherheit
bietet, insbesondere durch eine Bürgschaft
oder ein anderes Pfandrecht. Von grosser
Bedeutung ist hier die Möglichkeit, ein Pfandrecht
an die Stockwerkeigentumseinheit zu
errichten.
Will der Stockwerkeigentümer Gegenstände
fortschaffen oder hat sie schon fortgeschafft,
steht dem Retentionsberechtigten ein
Zurückbehaltungsrecht resp. Rückschaffungsrecht
zu. Zur Durchsetzung dieses
Rechts ist das Betreibungsamt zuständig, falls
notwendig kann die Hilfe der Polizei in
Anspruch genommen werden. |
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Das gesetzliche Pfandrecht: Sicherung mittels
Grundpfand am Stockwerkanteil
Ein weiteres Sicherungsmittel ist das
Gemeinschaftspfandrecht gemäss Art. 712i
ZGB. Wie das Retentionsrecht steht es der
Stockwerkeigentümergemeinschaft zulasten
eines Stockwerkanteils, dessen jetzigem oder
früherem Eigentümer zur Sicherung von Beitragsforderungen
zu. Zur Begründung des
Pfandrechts bedarf es der Eintragung ins
Grundbuch. Das Pfandrecht wird am Stockwerkanteil
des gegenwärtigen Eigentümers
errichtet, die Forderung wird also mit dem
Wert des Stockwerkanteils gesichert.
Das Pfandrecht ist ein wichtiges Mittel,
denn ein säumiger Stockwerkeigentümer
kann durch sein Verhalten die Gemeinschaft
unter Umständen wesentlich schädigen, z.B.
wenn es um dringend notwendige kostspielige
Sanierungen der Liegenschaft geht.
Berechtigt zur Anmeldung ist die Stockwerkeigentümergemeinschaft
oder der
Verwalter, auch ohne Beschluss der Gemeinschaft,
oder unter Umständen jeder Stockwerkeigentümer
aufgrund einer Ermächtigung
der Gemeinschaft oder des Richters.
Dies ist insbesondere z.B. dann relevant,
wenn der säumige Stockwerkeigentümer die
Mehrheit der Anteile hält und demzufolge
kein Mehrheitsbeschluss zustande kommt.
Wie das Retentionsrecht besteht das
Gemeinschaftspfandrecht für die Beitragsforderungen
der letzten drei Jahre aber nicht
des laufenden Jahres. Als grundpfandgesicherte
Forderung unterliegt die Beitragsforderung
der Gemeinschaft zudem keiner
Verjährung. |
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