HEV 7/2008 Inhaltsverzeichnis Mietrecht         Die Zustimmung der Vermieterschaft zum Mieterbau           Kriterien zur Entscheidfindung           Die Vermieterschaft wird – vor allem bei Geschäftsmieten – häufig mit der Anfrage der Mieterschaft konfrontiert, ob diese das Mietobjekt für ihre Bedürfnisse umbauen darf (Mieterbau). Zieht die Vermieterschaft in Betracht, der Mieterschaft die Zustimmung zu erteilen, sollte sie unbedingt mehrere Aspekte bei ihrer Entscheidfindung berücksichtigen.               lic. iur. Giuseppe D'Amato, tel. Rechtsberatung HEV Zürich   Grundsätzliches Für Erneuerungen und Änderungen am Mietobjekt benötigt die Mieterschaft die schriftliche Zustimmung der Vermieterschaft (Art. 260a OR), wobei ein einseitig unterzeichnetes Schreiben der Vermieterschaft genügt. Eine Pflicht seitens der Vermieterschaft, die Zustimmung zu erteilen, besteht aber nicht. Im Gegenteil, die Vermieterschaft kann die Zustimmung ohne Begründung verweigern. Auch steht es der Mieterschaft nicht zu, gegen eine Verweigerung der Zustimmung Einspruch zu erheben. Nimmt die Mieterschaft den Umbau trotz Nichtbewilligung in Angriff, so steht der Vermieterschaft als zivilprozessuales Mittel der Amtbefehl (zum Beispiel Baustopp) zur Verfügung, um die Mieterschaft am Beginn oder an der Weiterführung der nicht genehmigten Umbauarbeiten zu hindern.               Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes Stimmt die Vermieterschaft dem Umbau durch die Mieterschaft zu, so ist Letztere gemäss Art. 260a Abs. 2 OR nicht verpflichtet, das Mietobjekt im ursprünglichen Zustand wiederherzustellen, ausser die Parteien hätten ausdrücklich das Gegenteil vereinbart. Ein entsprechender Wiederherstellungsvorbehalt der Vermieterschaft muss somit zwingend von beiden Parteien unterschriftlich genehmigt sein. Das bedeutet nichts anderes, als dass die Vermieterschaft von der Mieterschaft eine Unterschrift einzuholen hat. Wünscht also die Vermieterschaft bei Mietende eine Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes, so ist ihr zu raten, ihre Zustimmung zur Bewilligung des Umbaus von der Zurückversetzung in den früheren Zustand bzw. von einer entsprechenden Erklärung der Vermieterschaft abhängig zu machen.           Entschädigungsanspruch der Mieterschaft Des Weiteren sollte sich die Vermieterschaft bewusst sein, dass ihr durch eine Zustimmung zum Umbau zukünftig Kosten entstehen können. Nach Art. 260a Abs. 3 OR kann die Mieterschaft nämlich eine Entschädigung verlangen, falls bei Beendigung des Mietverhältnisses das Mietobjekt dank des von der Mieterschaft getätigten Umbaus einen erheblichen Mehrwert aufweist. Der Mehrwert berechnet sich dabei im Zeitpunkt der Rückgabe des Mietobjektes und liegt vor, wenn die Vermieterschaft bei der nächsten Vermietung einen im Vergleich zum Vormietverhältnis höheren Mietzins einnimmt und folglich einen zusätzlichen Gewinn erzielt. Ist nichts anderes vereinbart, so kann die Mieterschaft die Entschädigung erst am Ende des Mietverhältnisses verlangen. Zu bemerken ist, dass der Entschädigungsanspruch der Mieterschaft nicht zwingend ist. Das heisst, die Mieterschaft kann auf eine Entschädigung ganz oder teilweise verzichten. Will die Vermieterschaft die Zahlung einer Entschädigung vermeiden, ist ihr zu empfehlen, die schriftliche Zustimmung zum Mieterbau unter der Bedingung zu erteilen, dass die Mieterschaft auf eine Entschädigung verzichtet.           Gefahr der Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts Lässt die Mieterschaft bauliche Änderungen des Mietobjekts durch einen Unternehmer ausführen, hat dieser unter bestimmten Voraussetzungen Anspruch auf Errichtung eines Bauhandwerkerpfandrechts zulasten der Eigentümerschaft, wenn die Mieterschaft die ausstehenden Rechnungen nicht bezahlt. Damit läuft die Eigentümerschaft Gefahr, für Schulden der Mieterschaft einstehen zu müssen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist nämlich ein Handwerker oder Unternehmer auch dann berechtigt, die Eintragung des gesetzlichen Pfandrechts zulasten der Grundeigentü- merschaft zu verlangen, wenn nicht dieser, sondern die Mieterschaft die Umbauarbeiten bestellt hat. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass die Vermieterschaft und Eigentümerschaft den entsprechenden Leistungen zugestimmt hat, die Bauarbeiten mit dem Grundstück dauernd verbunden sind und dadurch eine objektive Wertvermehrung eingetreten ist. Was die Zustimmung anbelangt, ist darauf hinzuweisen, dass nach der Meinung des Bundesgerichts und entgegen der mietrechtlichen Bestimmung von Art. 260a Abs. 1 OR keine ausdrückliche schriftliche Zustimmung notwendig ist. Demnach kann sich der Grundeigentümer nicht generell darauf berufen, er habe die Zustimmung nicht schriftlich erteilt. Um sich vor der Gefahr einer Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts zu schützen, kann die Vermieterschaft die Zustimmung zum Mieterumbau mit dem Ausschluss jeglicher Entschädigung verknüpfen, falls der Unternehmer unbezahlt bleiben sollte. Die Vermieterschaft kann auch die Sicherstellung der voraussichtlichen Kosten verlangen (Sperrkonto, Bankgarantie etc.) oder aber die Zustimmung zum Mieterbau ganz einfach verweigern.           Fazit Aufgrund der obigen Ausführungen kann zusammenfassend festgehalten werden, dass die Vermieterschaft gut beraten ist, sich zuerst mit möglichen Gefahren und Konsequenzen einer Zustimmung zum Mieterbau eingehend auseinanderzusetzen und bei einer allfälligen Zustimmung genügend abzusichern, will sie im Nachhinein keine bösen Überraschungen erleben.             Die Lösung im Zürcher Mietvertrag* 6. Änderungen durch den Mieter Erneuerungen und Änderungen in und an der Mietsache bedürfen vorgängig der schriftlichen Zustimmung des Vermieters. Das Selbe gilt für das Anbringen von Einrichtungen und Vorrichtungen ausserhalb des Mietobjektes (z.B. Storen, Aushängeschilder, Plakate, Schaukästen, Antennen, Parabolspiegel u.Ä.) sowie die Änderung bestehender Einrichtungen und Vorrichtungen. Stellen durch den Vermieter schriftlich genehmigte und vom Mieter veranlasste und bezahlte Erneuerungen und Änderungen an der Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses einen erheblichen Mehrwert dar, kann der Vermieter diese durch finanzielle Abgeltung des Mehrwertes übernehmen. Es besteht jedoch grundsätzlich kein Ersatzanspruch gegenüber dem Vermieter. Auf Verlangen des Vermieters muss der ursprüngliche Zustand auf Kosten des Mieters wieder hergestellt werden. Der Unterhalt und Ersatz aller vom Mieter getätigten Veränderungen liegt während der Mietdauer bei ihm. Durch die Veränderung entstehende Mehrkosten, beispielsweise eine Mehrprämie der Gebäudeversicherung, sind vom Mieter zu tragen. Bei grösseren Änderungen am Mietobjekt hat der Mieter vor Beginn der Arbeiten einen Betrag sicherzustellen (Sperrkonto, Bankgarantie etc.), welcher den zu erwartenden Gesamtkosten entspricht. Stellt der Mieter die entsprechende Summe nicht sicher und meldet ein Bauhandwerker ein Bauhandwerkerpfandrecht an, so ist der Mieter zur sofortigen Sicherstellung verpflichtet. Bei Ausbleiben der Ablösung eines Bauhandwerkerpfandrechtes innert Monatsfrist ist der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis ausserordentlich zu kündigen. *Allgemeine Bedingungen zum Mietvertrag für Wohnräume, gemeinsam herausgegeben von: Hauseigentümerverband Zürich (HEV), Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft (SVIT), Sektion Zürich, Vereinigung Zürcher Immobilienfirmen (VZI), Ausgabe 2007.

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