HEV 7/2008 Inhaltsverzeichnis Mietrecht         Änderung der familiären Verhältnisse           Immer wieder stellen Vermieter die Frage: «Ist das überhaupt ein Kündigungsgrund?» Die Kündigung könnte ja anfechtbar und allenfalls ungültig sein. Insbesondere die Kündigung wegen Änderung der familiären Verhältnisse gibt zu Fragen Anlass.               lic. iur. Kathrin Spühler, tel. Rechtsberatung HEV Zürich   Generell ist gemäss Art. 271 Abs. 1 OR eine Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen Treu und Glauben verstösst. Art. 271a OR nennt sodann einige konkrete Tatbestände. Anfechtbar ist eine Kündigung, wenn sie von der Vermieterschaft wegen Änderung in der familiären Situation des Mieters, aus denen dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile entstehen, ausgesprochen wird (Art. 271a Abs. 1 lit. f OR). Ob eine Kündigung anfechtbar ist, hängt immer von den genauen Umständen des Einzelfalles ab. Dabei kommt der Vorgeschichte, die zur Kündigung geführt hat, ebenso wie der Begründung besondere Bedeutung zu. Zwar ist eine Kündigung grundsätzlich auch ohne Begründung gültig, muss aber auf Verlangen der Mieterschaft begründet werden. Spätestens bei einer allfälligen Schlichtungsverhandlung hat der Mieter den Grund der Kündigung zu liefern.               Änderung der familiären Verhältnisse In der Praxis kommt es häufig vor, dass eine Wohnung an eine Einzelperson vermietet wird und dann eines Tages doch mehrere Personen darin leben. Darf der Vermieter eine Kündigung aussprechen, wenn nun beispielsweise auch noch der Partner, frisch getraute Ehegatte oder Kinder in der Wohnung sind? Eine Änderung in der familiären Situation liegt vor, wenn die Mieterin heiratet, eine eingetragene Partnerschaft eingeht, der Haushalt sich durch die Geburt von Kindern oder Adoption vergrössert, jemand stirbt oder Kinder den elterlichen Haushalt verlassen. Grundsätzlich gilt also jede auf Dauer angelegte Veränderung im Personenbestand der Hausgemeinschaft als solche Veränderung.           Wesentliche Nachteile Eine damit begründete Kündigung muss aber nicht unbedingt anfechtbar sein. Sie ist dann gerechtfertigt, wenn dem Vermieter aus der Änderung wesentliche Nachteile entstehen. Ob solche vorliegen, ist nach objektivierten Kriterien zu beurteilen. Ein gewisser Nachteil entsteht dem Vermieter bei jeder Vergrösserung der Benützerzahl, durch grössere Abnützung erhöhten Wasserverbrauch etc. Voraussetzung für die Rechtfertigung ist aber die Wesentlichkeit des Nachteils. Die Kündigung muss unter den gegebenen Umständen als objektiv verständlich erscheinen. Das trifft insbesondere dann zu, wenn man von einer eigentlichen Überbelegung sprechen muss. Zu deren Beurteilung gibt es gewisse Grundsätze, die von der vertraglichen Vereinbarung unabhängig sind, sondern auf die Grösse des Mietobjektes abstellen. Wurde zum Beispiel eine Ein- oder Zweizimmerwohnung an eine Einzelperson vermietet, führt der Zuzug eines Partners oder die Geburt eines Kindes nicht schon an sich zu einer Überbelegung. Insbesondere wenn die Wohnung an ein (Ehe-)Paar vermietet wurde, ist damit zu rechnen, dass ein Kind dazukommt. Bei sehr kleinen Einzimmerwohnungen allenfalls kann bei einer zusätzlichen Person schon Überbelegung vorliegen. Gemäss Zürcher Kommentar ist im Sinne einer Faustregel dann von einer Überbelegung auszugehen, wenn die Personenzahl die Zimmerzahl plus zwei überschreitet. Als Alternative zur Kündigung könnte auf einvernehmlicher Basis die Anpassung der Nebenkosten oder des Mietzinses an den erhöhten Verbrauch oder die gesteigerte Nutzung des Mietobjektes in Frage kommen.

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