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Die Stockwerkeigentümergemeinschaft
muss festlegen, ob an der Versammlung
offen oder geheim abgestimmt wird. In der
Regel wird dies im Reglement festgehalten.
Ebenso kann das Reglement ausführen,
unter welchen Voraussetzungen statt offen
geheim abgestimmt werden soll (z.B. wenn
ein Fünftel der Stockwerkeigentümer einen
entsprechenden Antrag stellt). Angesichts
der Rechtsnatur des Stockwerkeigentums
ist von einer offenen Stimmabgabe auszugehen.
Die Abweichung von diesem
Grundsatz bedarf eines mit einfachem
Mehr gefassten Beschlusses der Stockwerkeigentümerversammlung.
Der Gesetzgeber sieht drei verschiedene
Mehrheitserfordernisse vor: |
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das einfache Mehr (nach Köpfen) |
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das qualifizierte Mehr (nach Köpfen und
nach Wertquoten) |
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die Einstimmigkeit |
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Alle Beschlüsse, welche das Gesetz keinem
anderen Mehr unterstellt, sind – unter
Vorbehalt einer anders lautenden reglementarischen
Bestimmung – mit einfachem
Mehr zu fassen. Bestimmte Beschlüsse
unterstellt der Gesetzgeber hingegen dem
qualifizierten Mehr nach Köpfen und Wertquoten,
z.B. |
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wichtige Verwaltungshandlungen
(Art. 647b Abs. 1 ZGB) |
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nützliche bauliche Massnahmen
(Art. 647d Abs. 1 ZGB) |
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Bestimmte Beschlüsse können gemäss
Gesetz nur einstimmig gefasst werden, weil
ein Mehrheitsbeschluss deren Tragweite
nicht genügend Rechnung trägt. Exemplarisch
können folgende Fälle genannt werden: |
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luxuriöse bauliche Massnahmen
(Art. 647e Abs 1 ZGB, unter Vorbehalt
von Abs. 2) |
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Verfügungen über das Stammgrundstück
(Art. 648 Abs. 2 ZGB) |
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Bei der Mehrheitenberechnung ausschlaggebend
sind die Stockwerkeigentümer,
welche an der Stockwerkeigentümerversammlung
anwesend oder vertreten sind
(einfaches Mehr). Die abwesenden Stockwerkeigentümer
– welche sich nicht vertreten
lassen – bleiben unberücksichtigt. Die Berechnung des qualifizierten Mehrs übernimmt
die Berechnung des einfachen
Mehrs und fügt noch ein zusätzliches Element
hinzu: das Mehr nach Wertquoten.
Für dessen Berechnung dient das gesamte
Stockwerkeigentum als Berechnungsgrundlage.
Dies setzt voraus, dass ein Beschluss
von Stockwerkeigentümern befürwortet
wird, welche insgesamt mindestens 51%
(bzw. 501‰) der Wertquoten halten.
Die Einstimmigkeit ist die einschneidendste
Mehrheitsvoraussetzung. Deshalb
sollte sie nur in Ausnahmesituationen Anwendung
finden. In diesen Fällen müssen
alle Stockwerkeigentümer dem Beschluss
zustimmen. Die herrschende Lehre vertritt
dabei die Ansicht, dass nur die Zustimmung
sämtlicher Stockwerkeigentümer das Einstimmigkeitserfordernis
erfüllt. |
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