HEV 8/2008 Inhaltsverzeichnis Mietrecht         Die Mehrleistungen des Vermieters           Insbesondere energetische Verbesserungen des Mietobjekts gelten nach der am 1. Januar 2008 in Kraft getretenen erneuerten Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) explizit als Mehrleistungen des Vermieters, die grundsätzlich zu einer Mietzinsanpassung berechtigen. In diesem Zusammenhang stellt sich heute bei steigenden Erdölpreisen der kostenbewusste und weitsichtige Eigentümer die Frage, inwiefern und in welchem Umfang seine Investition für den Einbau z.B. einer Wärmepumpe oder einer Erdsondenheizung mit einer Mietzinserhöhung auf die Mieter überwälzt werden kann.               lic. iur. Kathrin Spühler, tel. Rechtsberatung HEV Zürich   Der Mieter zahlt einen Mietzins und darf dafür das Mietobjekt nutzen. Der Vermieter ist im Gegenzug verpflichtet, dieses zu unterhalten, und darf deshalb bei blossen Reparaturen und Ersatz von gewissen Investitionen den Mietzins nicht erhöhen. Bei tatsächlichen Verbesserungen des Mietobjekts und der Liegenschaft, die über den blossen Unterhalt hinaus gehen, ist der Vermieter jedoch berechtigt, den Mietzins in einem gewissen Umfang anzupassen. Voraussetzung ist also, dass es sich um eine wertvermehrende Investition handelt. Ein Mehrwert kann demnach generiert werden, wenn neue Apparate angeschafft werden, z.B. ein Geschirrspüler, oder eindeutig eine Komfortsteigerung vorliegt, z.B. bei der Gesamterneuerung von Küche oder Bad, wenn sie mit einer Qualitätssteigerung verbunden ist.         In der Praxis bereitet aber die Frage, in welchem Umfang der wertvermehrende Anteil einer Veränderung oder Renovation zu sehen ist, immer wieder Probleme. Beim Geschirrspüler z.B. ist der Fall klar: Wo vorher kein solcher war, kann die Investition zu hundert Prozent an den Mieter weitergegeben werden. Dieser hat ja auch eindeutig einen erhöhten Nutzen. Schwieriger wird es dort, wo kein eindeutiger Nutzen zu sehen ist oder wo es sich um eine Mischung von Wertvermehrung und Werterhaltung handelt. In diesen Fällen ist nach dem entsprechenden wertvermehrenden Anteil zu suchen. Als Faustregel kann dabei rein rechnerisch so vorgegangen werden, dass man die Differenz zwischen dem blossen Ersatz der veralteten Einrichtung und der neuen, allenfalls «besseren» Einrichtung bestimmt und diesen als wertvermehrenden Anteil auf den Mietzins überwälzt. Diese Grundsätze sollen nun so gut wie möglich auf den Einbau eines neuen Heizsystems übertragen werden. In der Regel verfügt eine Liegenschaft über eine Heizung. Diese kann dann bezogen auf ihre tabellarische Lebensdauer bereits abgeschrieben sein oder auch nicht. In der Schweiz bieten sich neben der herkömmlichen Öl- oder Gasheizung die drei geothermischen Wärmequellen Luft, Erde oder Wasser an. Alle drei erfordern grössere unfassende Vorbereitungen, Arbeiten, Installationen und die Anschaffung der notwendigen «Hardware». Insbesondere die Nutzung von Erdwärme mittels einer Erdsonde und der Betrieb einer Wärmepumpe zur Nutzung von Grundwasser sind zudem bewilligungspflichtig. Die Wärmesonde ist die in der Schweiz zur Zeit gängigste Nutzungsart von geothermischen Energien und ermöglicht die Nutzung von Erdwärme in geringen Tiefen von etwa 50 bis 400 m. Voraussetzung ist eine Tiefenbohrung zur Einführung der Sonde, abhängig von den Bodeneigenschaften und der erforderlichen Heizleistung. Danach bildet die Sonde einen geschlossenen Kreislauf und funktioniert als Wärmetauscher mit dem Untergrund. Sie ermöglicht damit die Entnahme erneuerbarer Energie aus dem Boden. Die Wärmeträgerflüssigkeit, bestehend aus Wasser und Frostschutzmittel, transportiert die Energie. Gekoppelt an eine Wärmepumpe kann so die Liegenschaft beheizt werden. Der Einsatz einer Erdsonde mit Wärmepumpe ermöglicht es, den Stromverbrauch um 75% gegenüber einer 100% elektrischen Heizung zu senken – dank der Energie des Untergrunds. Aufgrund der Tatsache, dass mit dem Einsatz von Heizystemen zur Nutzung von Geothermie Heizkosten gespart werden können, ist davon auszugehen, dass sich die entsprechende Investition des Vermieters unter den neuen Art. 14 Abs. 2 lit. d VMWG (Massnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien) subsumieren lässt. Es handelt sich also unbestrittenermassen um eine wertvermehrende Investition. Die Frage ist, welcher Anteil überwälzt werden kann. Da es sich diesbezüglich um ein relativ neues Thema handelt, liegt dazu noch keine wegleitende Rechtsprechung vor. An dieser Stelle sollen deshalb einige Überlegungen angestellt und relevante Punkte herausgearbeitet werden. Allgemein gilt aus finanzieller (und technischer) Sicht: Die Kosten für eine Erdwärmesonde sind abhängig von verschiedenen Faktoren. Grundsätzlich rechnet man für eine einzelne Sonde Fr. 60.– bis 90.– pro Sondenmeter oder Fr. 160.– pro Meter, wenn man die Wärmepumpe und den entsprechenden Anschluss an die Sonde mitrechnet. Die Zusatzinvestitionskosten bergen unter Einbezug der jährlichen Energiekosten unter Berücksichtigung der jeweiligen Rahmenbedingungen eine positive Gesamtbilanz, nämlich vorteilhafte Gesamtbetriebskosten und vor allem auf lange Sicht stabile Wärmekosten. Bereits mittelfristig sollte die Wärempumpentechnologie wirtschaftlich rentabel sein, denn die Investitonskosten sollten nach einigen Jahren, abhängig vom Strompreis, wieder ausgeglichen sein. Die Bohrarbeiten benötigen wenig Platz und dauern etwa 1 bis 2 Tage. Sobald die Erdsonde mit der Wärmepumpe verbunden ist, ist auf der Erdoberfläche nichts mehr sichtbar und die Pumpe mit der Grösse einer Waschmaschine kann im Heizungraum untergebracht werden. So entscheidet sich beispielsweise ein Eigentümer, da die alte Ölheizung in seiner Mietliegenschaft in die Jahre gekommen und ausgestiegen ist, an die Zukunft zu denken und eine Erdsonde mit Wärmepumpe einzusetzen. Ersetzt er die alte Heizung durch eine grundsätzlich gleichwertige neue, kann er diese Investition nicht mit einem Mietzinsaufschlag ausgleichen, selbst unter Berücksichtigung der neuen Standards und Vorschriften. Beim Ersatz mittels Erdsondenheizung ist ebenfalls zu beachten, dass bereits vorher ein Heizsystem vorhanden war. Die Investition kann deshalb nicht vollumfänglich überwälzt werden. Bei der Erdwärmesonde entstehen für Abklärungen, Bewilligung und anschliessende Bohrung nicht unerhebliche Kosten, welche aber Voraussetzung für die Installation des neuen Heizsystems sind. Sollen diese Kosten, und wenn ja, in welchem Umfang, überwälzt werden können? Eine Wertvermehrung der Investition scheint in der Reduktion der Heizkosten für die Mieter zu liegen, obwohl der «Komfort» und die Qualität der Beheizung als solche für den Mieter gleich bleiben. Es ist also davon auszugehen, dass sich der Mietzins resp. die Nebenkosten des Mieters reduzieren, er von der Änderung profitiert und somit die teilweise Überwälzung der Investitionen des Vermieters mitzutragen hat. Insofern ist auch hier die bereits oben erwähnte Faustregel beizuziehen: Man stellt die Kosten eines gleichwertigen Ersatzes (der alten Heizung) den Kosten des neuen Heizsystems gegenüber. Die Differenz ist als wertvermehrender Anteil zu sehen. Dabei stellt sich die Frage, wie die Investition abzuschreiben ist, also die Frage nach der Lebensdauer der verschiedenen Elemente (inkl. Tiefenbohrung) des Systems. Eine herkömmliche Heizung weist gemäss geltender Lebensdauertabelle eine Amortisationszeit von ca. 30 Jahren auf. Die Angaben zur Lebensdauer einer Wärmepumpe variieren stark und liegen zwischen 15 und 30 Jahren, die einer Erdwärmesonde wird mit ca. 50 und mehr Jahren angegeben. Im konkreten Fall müsste solches also individuell abgeklärt werden, um den Amortisationssatz zu bestimmen. Wie bei jeder Berechnung von wertvermehrenden Investitionen ist auch hier zu betonen, dass es keine pauschale Lösung gibt. Unter Berücksichtigung der Sachund Rechtslage scheint oben Ausgeführtes – über die Differenzkosten – als gangbarer Weg und eine für Vermieter und Mieter gleichermassen akzeptable Lösung. Die Berechnung ist immer in Bezug auf die konkrete Liegenschaft vorzunehmen und die verschiedenen Positionen der Investition individuell aufzuschlüsseln. Angesichts der grossen (politischen) Relevanz zum Thema erneuerbarer Energien ist aber eine offene Handhabung und Akzeptanz allfälliger entsprechender Mietzinserhöhungen in der Praxis anzustreben. Letzten Endes und langfristig profitieren alle, Vermieter wie Mieter.             Quellen und weiterführende Informationen: GEOTHERMIE.CH, SVG / SSG, Zürcherstrasse 105, 8500 Frauenfeld, Tel. 052 721 79 02, Fax 052 721 79 01, www.geothermie.ch           Fördergemeinschaft Wärmepumpen Schweiz FWS, Informationsstelle Wärmepumpen, Steinerstrasse 37, 3006 Bern, Tel. 031 350 40 65, Fax 031 350 40 51, info@fws.ch, www.fws.ch           Kantonale Stelle: www.erdsonden.zh.ch, AWEL, Abt. Gewässerschutz, Grundwasser und Wasserversorgung, Tel. 043 259 32 07, Fax 043 259 54 51

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