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Nebenkosten:
Das Einsichtsrecht des Mieters |
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Gemäss Gesetz muss der Vermieter dem Mieter auf dessen Verlangen
hin Einsicht in die Belege der Nebenkostenabrechnungen gewähren.
Der Mieter oder dessen bevollmächtigter Vertreter ist sodann berechtigt,
die sachdienlichen Originalunterlagen einzusehen und über den
Anfangs- und Endbestand von Heizmaterialien Auskunft zu verlangen. |
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lic. iur.
Harald Solenthaler,
Rechtsanwalt,
Rechtsberatung
und Prozessführung
HEV Zürich |
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Das Gesetz
räumt dem Mieter mithin
das Recht ein, die
Abrechnung des Vermieters
auf deren Richtigkeit
hin zu überprüfen.
Bei der Einsichtnahme
hat der Mieter
die Möglichkeit, sich
auf eigene Kosten Kopien
der Belege anzufertigen.
Der Vermieter
ist aber nicht verpflichtet,
auf Verlangen des Mieters kostenlos
Kopien anzufertigen. Lässt sich der Vermieter
freiwillig darauf ein, will aber die entstehenden
Kosten dem Mieter belasten, so sollte
er dies sicherheitshalber schriftlich vereinbaren.
Das Einsichtsrecht des Mieters ist nicht nur
auf Mietverhältnisse mit Akontozahlungen
beschränkt, sondern steht dem Mieter auch
zu, wenn die Nebenkosten pauschal verrechnet
werden. Der Mieter kann sich dadurch
vergewissern, ob der Vermieter bei der Berechnung
der Pauschale tatsächlich auf
Durchschnittswerte abgestellt hat. |
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Für Nebenkosten,
die nicht separat aufgeführt, sondern
im Mietzins inbegriffen sind, steht dem
Mieter hingegen kein Einsichtsrecht zu. Das
Einsichtsrecht des Mieters erlischt erst, wenn
die Nebenkostenforderung des Vermieters
verjährt ist. Eine zeitlich zwingende Beschränkung
der Einsichtspflicht auf einen
davor liegenden Zeitpunkt ist unzulässig. Im
Regelfall wird der Mieter allerdings gut
beraten sein, die Heizkostenabrechnung nach
Erhalt zu überprüfen und mit der allfälligen
Einsicht in die Belege nicht grundlos zuzuwarten.
Das Gesetz hat Ort und Zeit der Einsichtnahme
nicht besonders geregelt. Treffen
Vermieter und Mieter diesbezüglich keine
Vereinbarung, sind die allgemeinen vertragsrechtlichen
Grundsätze des Obligationenrechts
zu beachten: |
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Ort der Einsichtnahme ist der Wohn- oder
Geschäftssitz des Vermieters. |
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Die Einsichtnahme hat während den üblichen
Geschäftszeiten zu erfolgen. |
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Der Vermieter ist rechtzeitig über die gewünschte
Einsichtnahme zu orientieren. |
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Da der Mieter bei der Vereinbarung von
Akontozahlungen einen zwingenden Anspruch
auf Abrechnung hat, ist es Sache des
Vermieters, sämtliche notwendigen Belege
aufzubewahren, die er für eine Erstellung
einer korrekten Abrechnung benötigt. Der
Mieter muss nur für Kosten aufkommen, die
der Vermieter ausweisen kann. Kostenschätzungen
sind grundsätzlich ungenügend. Aus
einer nicht vollständigen oder gar nicht erfolgten Abrechnung steht dem Mieter ein
Rückzahlungsanspruch hinsichtlich der von
ihm geleisteten Akontozahlungen zu. Die
Höhe des Rückzahlungsanspruches hängt
vom Umfang der vom Vermieter erstellten
ausgewiesenen Abrechnung ab. |
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Akontozahlungen anpassen
* Paco Oliver
Die Wahrscheinlichkeit, dass die Heizölpreise wieder auf breiter Front spürbar sinken, ist
leider verschwindend klein. Selbst Vermieter, welche die Akontozahlungen vor nicht allzu langer
Zeit bereits angepasst haben, müssen sich daher Gedanken darüber machen. Es besteht zwar
keine gesetzliche Pflicht, die Akontozahlungen ständig den Marktverhältnissen anzupassen, die
Vernunft rät aber dringend dazu. Hohe Nachforderungen sind für die Mieter nicht nur unangenehm
– das sind hohe Akontozahlungen wohl auch –, sie können den einen oder anderen in Zahlungsschwierigkeiten
bringen.
Sind die vertraglich vereinbarten Akontozahlungen offensichtlich nicht mehr kostendeckend,
so empfiehlt sich eine Anpassung der Beträge dringend und liegt im Interesse beider Parteien.
Grundsätzlich ist sie dem Mieter in derselben Form und mit demselben Verfahren (Fristen und
Termine) wie eine Mietzinserhöhung mitzuteilen. Das bedeutet, dass es für eine Anpassung auf
den kommenden Herbst bereits zu spät ist. Sie kann aber auch mit dem Mieter schriftlich als
Zusatz zum bestehenden Mietvertrag vereinbart werden, sofern dieser freiwillig dazu bereit ist.
Ein Gespräch lohnt sich – für alle Beteiligten. | |
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* lic. iur., Redaktor «Zürcher Hauseigentümer» |
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