HEV 10/2008 Inhaltsverzeichnis Mietrecht         Erneuerungen und Änderungen am Mietobjekt durch Mieter               RA lic. iur. Cornel Tanno, Rechtsberatung/ Prozessführung HEV Zürich   Von Gesetzes wegen ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache am Ende der Mietdauer «in den Zustand zurückzusetzen, der sich aus dem vertragsmässigen Gebrauch ergibt» (Art. 267 Abs. 1 OR). Mangels vertraglicher Vereinbarung, welche den Mieter zur Vornahme von Erneuerungen und Änderungen an der Mietsache berechtigt, sind solche Arbeiten am Mietobjekt grundsätzlich unzulässig. Das heisst, die unbewilligte Änderung/ Erneuerung stellt eine Vertragsverletzung dar. Dem Vermieter steht das Recht zu, dem Mieter die Durchführung einer geplanten, indes nicht genehmigten Änderung/ Erneuerung zu verbieten bzw. diese zu stoppen, allenfalls unter Mithilfe des Richters. Zulässig sind Erneuerungs- und Änderungsarbeiten durch den Mieter ausschliesslich dann, wenn der Vermieter dazu seine schriftliche Einwilligung gegeben hat. Das Erfordernis der Schriftlichkeit dient einerseits         der Rechtssicherheit, andererseits der Beweiserleichterung. Wesentlich ist, dass aus dem entsprechenden Schriftstück (Mietvertrag, separate Vereinbarung) diese Zustimmung unmissverständlich ergeht und dass es vom Vermieter rechtsgültig unterschrieben ist. Fehlt die Unterschrift des Vermieters, so liegt die vom Gesetzgeber verlangte Schriftlichkeit der Zustimmung (Art. 260a OR) nicht vor. Die schriftliche Zustimmung des Vermieters gilt nur in dem Umfange, als sie sich aus diesem Inhalt des Schriftstückes ergibt. Stimmt der Vermieter z.B. lediglich der Verlegung eines Marmorbodens im Badezimmer zu, so kann der gleichzeitige Einbau einer Sauna im Badezimmer nicht als durch diese Zustimmung gedeckt gewertet werden. In der Praxis treffen vor allem Probleme bei pauschalen Zustimmungen des Vermieters auf, die den Mieter berechtigen, alle ihn gut dünkenden Erneuerungs- und Änderungsarbeiten auszuführen. Eine solche Pauschalierung wird im Streitfall regelmässig zu Lasten des unvorsichtigen Vermieters ausgelegt. Aus diesen Gründen ist der Vermieter gut beraten, schriftlich exakt festzuhalten, für welche Änderungen/ Erneuerungen durch den Mieter die Zustimmung erteilt wird. Nach Art. 260a Abs. 3 OR schuldet der Vermieter dem Mieter eine Entschädigung, wenn die Sache bei Beendigung des Mietverhältnisses einen erheblichen Mehrwert aufweist. Unabdingbare Voraussetzung einer solchen Entschädigungspflicht des Vermieters ist seine (schriftliche) Zustimmung zu den vom Mieter ausgeführten Arbeiten. Kann der Mieter sich über keine schriftliche Zustimmung des Vermieters ausweisen, so besteht kein Entschädigungsanspruch. Da hingegen vorgenannte Bestimmung nicht zwingender Natur ist, steht es den Mietparteien offen, schriftlich eine andere Entschädigungsregelung zu treffen. So kann der Vermieter seine Zustimmung vom Mieter geplanten Arbeiten davon abhängig machen, dass er bei Beendigung des Mietverhältnisses trotz Vorliegen eines erheblichen Mehrwertes des Mietobjektes dem Mieter gegenüber nicht entschädigungspflichtig wird. Aus Beweisgründen ist es empfehlenswert, eine solche Abmachung schriftlich festzuhalten. Im Übrigen entsteht ein allfälliger Entschädigungsanspruch des Mieters erst im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses. Der Mieter ist somit keinesfalls berechtigt, gegen den Willen des Vermieters – während der Dauer des Mietverhältnisses – fällige Mietzinse mit der erst in Aussicht stehenden Entschädigung zu verrechnen.

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