HEV 10/2008 Inhaltsverzeichnis Mietrecht         Schlüsselgeld, Key Money oder Handgeld           Bei der Geschäftsmiete bezahlen in der Regel alteingesessene Geschäfte, welche sich seit Jahrzehnten in erstklassigen Zentrumslagen befinden, moderate Mietzinse. Sind die Verträge befristet und/oder verfügen diese über eine Verlängerungsoption, kann die Abtretung des Geschäftes für den abtretenden Mieter zum lukrativen Geschäft werden, insbesondere dann, wenn die Einrichtungen des Geschäftes schon abgeschrieben und somit wertlos sind. Die Abtretung ist jedoch nur mit der Zustimmung des Vermieters möglich. Nach der Unterzeichnung des Übernahmevertrags stellt sich die Frage, ob die Schlüsselvereinbarung ein nichtiges Koppelungsgeschäft ist und ob der Vermieter oder der Nachfolgemieter sich dagegen wehren kann.               lic.iur. Tiziano Winiger, tel. Rechtsberatung HEV Zürich   Ein Koppelungsgeschäft im Zusammenhang mit der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist nichtig, wenn der Abschluss oder die Weiterführung des Mietvertrages davon abhängig gemacht wird und der Mieter dabei gegenüber dem Vermieter oder einem Dritten eine Verpflichtung übernimmt, die nicht unmittelbar mit dem Gebrauch der Mietsache zusammenhängt (Art. 254 OR). Das missbräuchliche Koppelungsgeschäft beinhaltet zwei Elemente: Einerseits wird der Abschluss des Mietvertrages oder die Weiterführung desselben vom Abschluss des gekoppelten Geschäfts abhängig gemacht und anderseits beinhaltet das gekoppelte Rechtsgeschäft Verpflichtungen, die nicht unmittelbar mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen. Als Koppelungsgeschäft im Sinne von Artikel 254 des Obligationenrechts gilt insbesondere die Verpflichtung des Mieters, die Mietsache, Möbel oder Aktien zu kaufen oder einen Versicherungsvertrag abzuschliessen (Art. 3 VMWG).         Nach der Praxis des Bundesgerichtes ist die Vereinbarung zwischen dem Vor- und dem Nachfolgemieter dann nichtig, wenn dem Vermieter das Koppelungsgeschäft bekannt war und er diesem zugestimmt hat (Urteil des Bundesgerichts 4C.161/2001 vom 26. September 2001). Der Vermieter kann die Bezahlung von Schlüsselgeld, bei welchem der Mieter am Mietobjekt verdient ohne Eigenleistungen zu erbringen, verhindern, indem er seine Zustimmung für die Übertragung des Geschäftsmietvertrages verweigert. Hat der Vermieter in Unkenntnis des Handgeldes seine Zustimmung gegeben, dann kann die Zustimmung nicht widerrufen werden. Es empfiehlt sich daher, die Zustimmung zum Übertragungsvertrag an die Bedingung zu knüpfen, dass vom neuen Mieter kein Handgeld bezahlt wird und dass bei Verletzung dieser Bedingung die Zustimmung hinfällig wird. Wird das Mietobjekt untervermietet und kassiert der Hauptmieter vom Untermieter ein Handgeld, ist das ein unzulässiges Koppelungsgeschäft, weil der Hauptmieter als Vermieter auftritt. Obwohl die Versuchung gross sein kann, darf sich der Vermieter an der Bezahlung des Schlüsselgeldes nicht beteiligen. Falls er vom Nachmieter gleichwohl Schlüsselgeld bekommt, bleibt der Mietvertrag zwar wirksam, das Koppelungsgeschäft ist jedoch nichtig. Der Richter hat die Nichtigkeit von Amtes wegen zu berücksichtigen und der Mieter kann den zu Unrecht aus dem Koppelungsgeschäft bezahlten Betrag zurückfordern. Umstritten in der Literatur bleibt, ob es sich bei der Rückforderung um Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung oder aus einem Vertragsverhältnis handelt. Gibt der Vermieter die Einwilligung zur Abtretung des Mietverhältnisses und weiss er von der Handgeldvereinbarung, dann darf sich der Mieter bereichern. Es ist allerdings nicht einzusehen, warum der Vermieter sich nicht an diesem Handgeld beteiligen darf. Erfolgt der Wechsel der Mieterschaft übrigens durch den Verkauf einer Aktiengesellschaft, muss die Vermieterschaft dazu keine Zustimmung geben. Mieter bleibt juristisch die Aktiengesellschaft, obwohl es faktisch einen Mieterwechsel gegeben hat.

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